투기과열지구 지정 지역경기 실종

대구시 전역에 대한 투기과열지구 지정은 아파트 신규분양을 실수요자 위주로 공급하고, 정당한 근로의욕을 떨어뜨리는 부동산 투기를 잡는다는 점에서 긍정적이지만 건설경기 위축으로 인한 지역경기의 침체를 가속화시킨다는 점에서 부작용도 만만찮게 됐다.

대구의 경우 10월 2일자로 수성구가 분양권 전매가 제한되는 투기과열지구로 지정된데 이어 10월20일에는 수성구.중구.서구 등이 실거래가로 양도세를 부과하는 주택투기지역으로 지정되어 대구 전체 아파트 분양시장이 냉각되면서 청약률과 계약률이 동반 하락하는 시점에서 발효된 초강경 부동산 관련 조치로 인해 지역경기 전반이 실종위기를 맞고 있다.

◆신규 분양시장

수성구의 경우 학군 레포츠 교양 시설 등 입지 여건이 좋아 신규 분양 아파트의 초기분양률은 낮지만 시간이 지날수록 미분양 물량은 줄어든다.

따라서 주택업체들이 수성구 분양시장에는 눈독을 들이고 있지만 기타 지역에서 분양하는 아파트의 경우 실수요자로 계약률을 높이는데는 한계에 부딪힐 것으로 주저하고 있다.

특히 대구지역 신규 아파트 분양시장에서 60~70%에 달했던 투기세력(가수요)들이 완전 이탈함에 따라 어느 구(區)를 막론하고 초기 분양률은 30~40%에 머물 것으로 예상돼 주택업체들이 신규사업을 포기할 움직임마저 보이고 있어 아파트 수급불균형이 불가피할 전망이다.

(주)태왕의 이승진 이사는 "사업승인이 신청된 단지를 제외한 아파트 재건축은 물론 신규 분양사업도 건설사 입장에선 금융비용부담이 너무 커 더 이상 진행할 수 없는 상황이 됐다"면서 "서울 강남과 다른 지방을 서울특별시에 맞춘 제도로 다스리려는 것은 부작용만 낳게 될 것"이라며 보완을 요구했다.

◆재건축 시장

이번 조치로 가장 큰 타격을 받게 됐다.

각 재건축조합들은 대구시 전역에 대한 투기과열지구 지정에 크게 당황하며 규제사항에 대해 언론사, 건교부, 대구시 등에 문의하며 과연 재건축사업을 그대로 진행할 수 있을지 걱정하고 있다.

17일까지 재건축사업 승인신청을 구청에 접수시키지 않은 아파트들의 경우 '선시공 후분양'을 적용받기 때문이다.

종전까지는 계약금을 받은 뒤 공사에 착수, 중도금을 받아가며 공정을 진행하면 됐으나 이제는 공사비를 선 투입, 80%까지 지은 뒤 계약금을 받아야 하기 때문에 그만큼 금융부담이 늘어난다.

즉 32평형 분양가가 1억6천만원이라면 종전에는 계약금 3천200만원(20%)을 받고 공사에 들어가 중도금(60%)을 받아가며 시공을 계속했으나 앞으론 1억2천만원을 시공사가 선투입한 뒤 80% 공정이 넘어야 분양을 하고 계약금 등을 받기 때문에 시공사 부담이 크게 늘어난다.

특히 일반분양분이 많은 단지일수록 시공사 부담은 커진다.

따라서 일반분양분이 많은 성당주공 아파트는 사업추진에 상당한 진통이 예상되고 있다.

여러가지 조건을 바꾸어 사업을 추진한다 하더라도 '선 시공 후 분양제' 아래서는 주택업체들이 조기에 자금을 회수하지 못하는 만큼 하청업체들도 공사를 한뒤 사업주로부터 장기어음을 받을 수밖에 없어 건설 관련 업체들의 연쇄 경영난이 우려되고 있다.

당장 대구에서 문제가 되는 재건축 추진 단지는 수성구 황금동 '수성우방타운'(시공사 대우건설)을 비롯 달서구 '성당주공1,2단지'(대림건설, 삼성물산), 송현동 '송현주공'(화성산업), 성당동 '달서신시영'(두산건설) 서구 평리동 '신평리주공'(대우건설), 중리동 '중리주공'(롯데건설) 등 크고 작은 단지 10여개에 이르고 있다.

이들 단지의 경우 올 초 시공사를 선정할 당시 예상한 2004년말 철거 및 이주, 2005년 초 분양 예정이었으나 일정이 상당기간 늦춰지거나 무산될 가능성이 커졌다.

따라서 재건축 아파트의 경우 조합원 추가부담 문제를 둘러싸고 홍역을 치를 것으로 보이며, 자칫하다간 시공권을 포기하는 업체도 생겨날 수도 있다는 게 업계의 시각이다.

정훈영 '성당주공1,2단지' 아파트 재건축조합장은 "투기과열지구 지정이 투기세력을 뿌리뽑아 무주택자 등 실수요자들에 집이 돌아가도록 하자는 것인데 주거환경개선사업이나 다름없는 재건축을 못하게 하는 부작용을 낳고 있다"면서 "서울 강남에 맞춘 주택 안전대책에 문제가 있는 만큼 보완책 마련이 요구된다"고 말했다.

주성C&C 김점균 사장은 "서울 일변도식 제도로 인해 낡은 집을 헐고 새집을 지으려는 20평 내외의 아파트를 가진 서민들의 꿈을 빼앗아가고 있다"면서 "대구시의 일반주거지역 용도지역별 용적률 세분안이 늦어지는 등으로 관련 행정절차를 밟지못해 후분양 적용을 받아야 하는 것은 억울하다"면서 지역실정에 맞는 보완조치를 요구했다.

◆부동산 업계

대구 전역에 대한 투기과열지구로 일대 타격을 받는 또 다른 쪽은 부동산업계다.

지난 9월까지만 해도 수성구지역 분양 아파트마다 청약경쟁률이 평균 10대 1 까지 치솟으면서 분양권 프리미엄이 수천만원씩 붙어 전매 중개수수료를 톡톡히 챙겼던 분양권을 전문으로 하는 부동산업소는 완전 울상이다.

지난달 2일 수성구가 투기과열지구로 지정된 이후 북구와 달서구 등으로 옮겨 분양권 전매 중개에 나서고 있는 업소들은 이제 "문을 닫아야 할 판"이라고 강경책을 쓴 정부를 미워하고 있다.

수성구의 한 공인중개사는 "이제는 분양권 전매자체가 없으니, 중개를 할 수 없는 것은 당연지사로 분양권 전매 수수료로 점포를 운영해 왔던 상당수 업소가 문을 닫거나 다른 업정으로 전업할 가능성이 커졌다"면서 씁스레한 표정을 지었다.

부동산업소에는 벌써 한겨울이 닥쳤다는 것이다.

◆주상복합은 여전히 가수요

한편 일반아파트와 300가구 이상 주상복합에 대해 분양권 전매를 금지하는 투기과열지구지정이 대구시 전역으로 확대되면서 이미 사업승인을 받아서 1회 분양권 전매가 가능한 주상복합에 청약자들과 계약자들이 몰리고 있다.

17일 청약을 받은 수성구 시지지구내 주상복합 '시지 화성파크드림'에는 청약대열이 하루종일 이어졌고, 이날부터 계약에 들어간 수성구 범어동 범어네거리 부근의 주상복합 '범어 화성파크드림'에도 계약을 하겠다는 청약자들이 몰려들고 있다.

이들 주상복합의 경우 횟수에 상관없이 분양권 전매가 허용되는데다 최근 분양된 주상복합 중에는 가장 좋은 입지적 여건을 갖추고 있기 때문에 실수요자와 투자자들의 관심을 끄는 것으로 업계는 보고 있다.

18일 이후 건축허가(20가구 이상)를 받는 주상복합 아파트의 경우는 일반 아파트와 동일하게 분양권 전매가 제한된다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com