아파트.주상복합.오피스텔 뭐가 다른가

최근들어 오피스텔에 투기세력이 가세, 높은 청약률을 보이자 건설교통부가 오피스텔은 주거시설이 아님을 강조하는 보도자료를 내는 등 투기열풍 차단에 안간힘을 쏟고 있다.

요즘 분양시장에서는 주거상품으로 일반아파트를 비롯해 주상복합아파트, 오피스텔 등이 선보이고 있다.

이들 상품은 청약자격은 물론이고 분양권전매 규정, 분양방식 등이 다르기 때문에 차이점을 잘 알아둘 필요가 있다.

▨아파트

아파트는 주택법을 근거로 건축심의와 사업승인 과정 등을 거친 뒤 분양, 시공하게 되고 20가구 이상은 반드시 공개청약 형식으로 분양해야 한다.

▨주상복합아파트

종전까진 청약규제가 거의 없었으나 3월30일부터 규정이 바뀌어 건물을 짓는 인.허가절차는 건축법, 분양방식은 주택법을 적용받는다.

20가구 이상의 경우 청약통장가입자에게 분양해야 하고, 당첨자는 5년간 청약1순위 자격이 정지된다.

또 지난달 30일 이후 분양승인을 신청한 주상복합은 소유권이전등기 때까지 전매가 금지되고, 그 이전에 분양승인을 신청한 경우는 한 번만 전매할 수 있다.

투기과열지구 지정 이전에 분양했던 주상복합은 횟수 제한없이 전매가 가능하다.

▨오피스텔

건설교통부는 "오피스텔은 벤처사업자.외국인바이어.애니메이터.웹디자이너.컨설팅사업자.예술가 등이 업무와 함께 숙식을 할 수 있는 필요성이 있어 도입한 것으로 건축법령상 용도는 업무시설(금융업소.사무소.신문사.오피스텔) 중 일반업무시설에 해당된다"고 밝혔다.

건교부에 따르면 오피스텔은 업무를 주로 하되 시설중 일부에 숙식을 할 수 있는 건축물로 건축주는 사무구획별 전용면적 중 업무부분이 50%이상 유지 △욕조 설치 금지 △사무구획별 발코니 설치 금지 △복합건물인 오피스텔 전용출입구 별도 설치 등 조건을 두고 있다.

또 오피스텔은 공동주택이 아니기 때문에 일조권 및 부대복리시설 기준이 적용되지 않고, 건축물의 안전과 관련된 기준인 내진설계 기준, 위험물 및 위락시설과 복합건축 세대간 경계벽 내화구조, 거실로부터 피난계단까지의 피난거리 및 단열기준 등이 공동주택보다 낮게 적용돼 가족단위 거주에 부적합하다.

오피스텔의 사무구획별로 된 실(室)을 모두 주거용으로 사용할 경우는 건축법 제14조 규정(무단용도변경)을 위반, 건축법 제78조의 규정에 의해 3년 이하의 징역 또는 5천만원이하의 벌금형을 받는 한편 위반행위에 대해 건축법 제69조 규정에 의해 시장.군수.구청장으로부터 원상복구 시정명령을 받고, 불응하면 건축법 제83조 규정에 의해 해당 건축물에 적용되는 과세시가표준액의 100분의 3에 해당하는 금액의 이행강제금을 시정할 때까지 1년에 2차례씩 부과받게 된다.

또 오파텔(아파트+오피스텔)과 오피스텔은 건축법 적용을 받아 분양권 전매제한 규정도 적용받지 않으며, 분양방식은 투기과열지구(공개청약 후 추첨을 통해 당첨자 확정)를 제외하고는 시행사 맘대로 할 수 있다.

청약통장 없이 분양받을 수 있다는 얘기다.

이와관련, 건교부는 "현재 신문 등에 아파텔 또는 주거용오피스텔이라고 분양광고 하고있는 것은 건축법령상 오피스텔에 해당하므로 선의의 피해를 보지 않도록 잘 판단할 것을 당부했다.

한편 관련세금은 일반아파트와 주상복합은 전용면적 25.7평 이상일때만 분양가에 10%의 부가가치세가 붙지만 오피스텔은 평형에 상관없이 분양가에 부가세가 포함된다.

일반아파트와 주상복합의 경우 1가구1주택자라면 3년 이상 보유한 뒤 팔면 양도세를 물지 않지만 추가로 오피스텔을 사서 주거용으로 세놓았다가 오피스텔을 팔 때는 1가구2주택으로 간주, 양도세를 부담해야 한다.

법규상 오피스텔은 주택이 아니지만 실질적인 주거여부에 따라 과세기준이 달라지기 때문이다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com