부동산업소가 부지 물색·매입 등 대행

단독택지 아파트 사업 과정

단독주택지에서의 아파트 건설이 어떤 과정을 거쳐 이뤄지는지 궁금해하는 사람들이 많다.

일반적으로 대형 부동산업소가 아파트 지을 만한 땅을 물색, 해당 부지에 주어진 용적률을 바탕으로 단지를 배치한 가도면을 그려 사업성을 분석한 뒤 지주들 동의를 받아 주택사업 시행사나 시공사한테 땅 매입을 제안한다.

해당 부지가 아파트 건설에 '적합'하다는 판정이 내려지면 시행사나 시공사는 해당 부동산업소에 수억 원의 컨설팅료를 지불하고 사업권을 인수하게 된다.

시행사나 시공사가 아파트 건설이 가능한 부지를 찾아 부동산업자에게 매입대행을 주는 방식도 있다.

이 두 경우 모두 시행·시공사와 부동산업자 간 용역계약을 체결하게 된다.

계약서에는 사업성 분석내용, 부지 매입가격, 소개비 액수 등이 첨부된다.

이런 과정을 거치면 부동산업자는 사전에 지주들로부터 받은 동의서를 매매계약서로 대체하거나 새로 매매계약을 체결하게 된다.

부동산업자와 지주 간 쓰는 부동산 매매계약서에는 매매대금 액수와 지급시기, 지급방법 등을 기재하는 데 매매대금은 대체로 계약금 10%에 중도금 10%, 잔금 80%로 구성된다.

단 "계약금은 편입지 지주들의 동의서나 계약서를 100% 받을 경우 지급한다"는 특기사항을 부동산업자와 시행·시공사 간 용역계약이나 지주간 매매계약에 넣는 것이 통례다.

동의나 계약이 덜 된 상태에서 일부에 대해 계약금을 지급할 경우 보상협상 과정 내내 선 투입된 자금에 대한 이자부담을 떠안아야 하는 리스크가 있기 때문이다.

잔금은 사업승인 이후 한 달 내에 지급하는 조건이 일반적이다.

이후 시공사 보증으로 시행사가 '프로젝트 파이낸싱'으로 금융기관에서 돈을 빌려 땅값을 지불한 뒤에는 사업주체가 나서 학교부지를 확보(교육청 동의)하고 대구시에 교통영향평가심의나 건축심의 등을 신청한다.

행정절차가 통과되면 국유지 매입작업을 끝내고 사업승인을 받아 관할 구·군청에 분양승인을 신청, 아파트 분양 및 시공에 들어가게 된다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com