`세폭탄`…땅부자 떼돈시절 종말?

정부의 '8·31 부동산종합대책' 발표가 일주일 앞으로 다가왔다. 정부와 열린우리당은 지난 6월 17일 부동산정책의 전면 재검토를 선언한 이후 두 달간 6차례 회의를 갖고 그 '윤곽'을 확정 지었다.

당정은 1가구1주택의 경우 양도소득세 비과세 혜택을 주지만 2주택자부터는 각종 세금을 중과세하기로 했다. 또 주택 종합부동산세 기준(기준시가)은 9억 원에서 6억 원으로 낮추는 것으로 가닥을 잡았다. 종합부동산세 상한선도 폐지하는 쪽에 무게가 실리고 있다.

당정은 24일 미니 신도시를 포함한 신규택지 확보방안을 다룬 뒤 그간 검토된 정책 대안에 대한 효과를 점검하고 쟁점사항을 검토, 정리해 31일 종합대책을 발표할 예정이다.

■어떤 내용 담기나

◇종합부동산세 강화=종부세 부과대상을 주택은 기준시가 9억 원에서 6억 원으로, 나대지는 6억 원에서 3억 원으로 각각 낮추고 연간 상승폭 제한 선을 기존의 50%에서 상향조정하거나 아예 폐지키로 했다. 또 종부세 산정 시 주택과 토지를 세대별로 합산, 과세한다.

◇양도소득세 강화=1가구2주택과 토지에 대한 양도세율을 투기관련 지역에 국한해 50~60% 수준으로 끌어올리고, 1가구3주택에 대한 양도세율은 기존의 60%에서 70% 수준으로 상향 조정키로 했다. 이 같은 세제강화 조치는 위헌성과 실효성, 부작용 등이 우려되지만 당정은 후퇴 없이 추진할 의지를 엿보이고 있다.

◇개발이익 환수=당정은 개발부담금제의 부활과 기반시설부담금제를 도입, 그간 최초 분양자나 사업시행자, 시공사 등이 나눠먹어온 개발이익에 대한 환수장치를 마련키로 했다.

개발부담금제는 농지나 임야를 개발사업으로 용도변경, 발생하는 개발이익을 국가가 환수하는 제도이고 기반시설부담금은 전국에서 이뤄지는 모든 건축행위에 따른 기반시설수요를 수요자 부담차원에서 부과하는 것.

개발부담금은 개발사업이 완료된 땅값에서 사업전 토지가격과 개발에 소용된 비용, 정상 지가상승분을 공제한 개발이익에 25%를 징수하지만 기반시설부담금은 땅을 용도별로 세분화하고 지역에 따라 일정액의 부과금을 차등 부과하게 된다.

앞으로 정부는 건물의 신·증축은 물론 택지개발사업과 기업 및 혁신 도시, 관광단지, 도심재개발사업 등에서 발생하는 개발이익을 상당부분 가져올 것으로 기대하고 있다. 또 투기가 우려되는 공공택지에서 공급되는 아파트에 공영개발 방식과 원가연동제를 도입하고 중대형 채권입찰제를 부활키로 한 것도 개발이익환수를 위한 것으로 풀이된다.

공영개발과 원가연동제로 공급가격을 낮추면서도 주변 집값과의 차이에서 발생하는 최초분양자의 이익을 30~50% 채권 형태로 국가가 환수하겠다는 뜻으로 보여진다.

◇공급 확대=토지공사의 공공용 가용토지 매입 및 비축기능을 강화하고 토지거래허가 시 공익용으로 필요한 경우 지자체가 우선 매수할 수 있도록 했다. 군부대, 공공기관 이전 적지 등 정부보유 토지를 최대한 활용, 임대 및 분양 주택을 적절히 섞어 공급하도록 했다.

◇아파트 매매여건 강화=공공택지 내의 원가연동제 적용 아파트는 전매제한 기간이 최초 분양 후 3~5년에서 5~10년으로 늘어난다. 채권입찰제가 적용되는 전용 25.7평 초과 아파트도 기간이 단축될 가능성이 있지만 전매는 제한된다.

◇토지는 더욱 엄격=농지와 임야 거래 허가요건이 되는 해당 지역 거주기간을 현재 6개월 이상에서 1년 이상으로 확대했다. 또 토지이용계획대로 땅을 활용하지 않을 경우 부과하는 과태료를 현행 500만 원에서 대폭 상향조정하고 이용의무기간을 위반했을 때 2년 이하 징역, 공시지가 30% 이하 벌금 규정도 한층 강화키로 했다.

이미 허가받은 토지의 이용의무기간을 농지는 취득일로부터 6개월에서 2년, 임야는 1년에서 3년, 개발사업용 토지는 6개월에서 4년, 이외 기타 토지는 6개월에서 5년으로 강화하는 방안을 10월부터 시행키로 했다. 이와 함께 토지거래 허가신청때 자금 조달계획을 받아 국세청에 통보, 불법 투기여부를 가리는 자료로 활용할 방침이다.

■시장에 미칠 영향

정부의 부동산 종합대책의 윤곽이 대부분 드러나면서 대구의 기존 주택시장과 신규 분양시장은 바로 영향을 받고 있다. 종합부동산세를 우려한 아파트 매물이 증가하면서 매매가 상승세가 멈추고 분양권 가격이 하락하는가 하면 신규 분양아파트의 청약률은 지난 2003년 대구시내 전역에 대한 주택 투기과열지구 지정 때와 마찬가지로 30% 이하로 뚝 떨어져 재분양을 서두르는 곳까지 생겨나고 있다.

아파트 수요자들이 정부 대책이 발표되고 관련 규제책이 본격 시행될 경우 아파트 가격 거품이 더 빠지고 분양가도 내릴 가능성이 있다는 기대를 하면서 집을 사기보다는 전세로 수요를 돌리고 있고 신규 분양계약을 일단 미루고 있기 때문이다.

우선 이번 부동산 종합대책의 핵심인 세제 강화가 2주택 이상의 다주택자들에게 맞춰지면서 이들은 집을 팔까말까 고민하는 모습이 역력하다. 지역 부동산업계에 따르면 최근 들어 2주택 등 다주택을 가진 사람들이 집을 팔아야 하는지 말아야 하는지를 묻는 전화가 급증한 상태다.

특히 3주택 이상 보유자들은 만만찮은 양도세 때문에 매도를 망설이고 있는 와중에 세금 중과방침이 나올 경우 울며 겨자 먹는 식으로 집을 팔거나 아예 팔기를 포기하고 장기보유로 전략을 바꾸는 경우가 생겨날 것으로 예상되고 있다.

이번 대책에서는 2주택 이상 보유자에 대한 양도세율이 양도차익에 따라 현재 9~36%에서 최고 50~60%로 상향 조정되고 3주택 이상 보유자는 현재 60%에서 70% 수준까지 높이는 방안이 추진되고 있어 집을 파는 시기에 따라 양도세 부담이 크게 달라진다.

반면 무주택자들은 정부 대책이 나올 경우 내집마련의 기회가 조금은 확대되지 않을까 기대를 하고 있는 분위기다. 대구와 경북지역 토지시장도 주택시장과 마찬가지로 매수 및 매도 문의가 끊긴 상태로 숨죽인 채 대책 발표만을 기다리고 있지만 발표 후에는 더욱 냉각될 것이란 게 부동산업계의 시각이다.

한편 비투기지역의 경우에도 이르면 내년부터 양도세 과표가 기준시가에서 실거래가로 높아질 예정이어서 별도의 보완책이 없다면 양도세 상승폭은 투기지역보다 더 높아지게 될 전망이다. 여기에다 열린우리당의 방침대로라면 보유세가 2009년까지 실효세율 1%로 올라가게 돼 모든 고가아파트 소유자들이 큰 타격을 입을 것으로 보인다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com

사진:사상 유례없는 부동산 관련세금 강화방안이 마련될 정부의 8·31부동산 종합대책 발표를 일주일 앞두고 대구의 부동산 시장은 토지와 주택 모두 거래가 급격히 줄어드는 등 먹구름에 휩싸여있다. 사진은 대구 수성구 범어동의 부동산중개업소 밀집지역.