재개발·재건축 입주권 주택 포함

- 재개발·재건축사업과 관련된 모든 입주권이 주택 수에 포함되는지.

▲앞으로 양도소득세 과세시 주택 수 계산에 포함되는 입주권은 조합원이 기존 주택 대신에 취득하는 재개발·재건축사업과 관련된 입주권(조합원 입주권)과 제3자가 조합원 또는 다른 제3자로부터 취득하는 조합원 입주권이다.

- 입주권 자체를 양도할 경우 양도소득세 과세방법은.

▲재개발·재건축 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 양도세가 실거래가로 과세되고, 세율은 일반 부동산과 같이 △보유기간 1년 미만=50% △보유기간 1~2년=40% △보유기간 2년 이상=9~36%를 적용받는다.

- 일반분양권(신규주택 분양권)은 어떻게 과세되나.

▲일반분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 양도시 양도세가 실거래가로 과세되며, 일반부동산과 같은 세율이 적용된다. 그러나 1세대 1주택 비과세와 1세대 3주택 양도세 중과세 규정을 적용할 때 주택 수 계산에 포함되진 않는다.

- 주택 2채 중 1채가 재건축사업 시행으로 2006년 관리처분계획인가를 받아 조합원 입주권으로 전환됐다면, 다른 주택을 양도한 경우 양도소득세는 어떻게 과세되는지.

▲ 2006년부터는 재건축사업의 조합원 입주권이 주택 수에 포함돼 1가구 2주택에 해당되므로 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 없고 실거래가로 과세된다.

- 주택 1채를 보유한 사람이 2006년 1월 재건축사업 시행으로 그 주택이 조합원 입주권으로 전환됨에 따라 대체주택을 취득, 거주하다가 세대 전원이 재건축 주택으로 이사한 후 대체주택을 양도하는 경우 양도소득세는 어떻게 과세되는지.

▲ 1주택을 보유하던 재건축 조합원이 그 주택 재건축사업 시행기간 중 다른 주택을 취득해 1년 이상 거주하다가 재건축주택 완공 후 세대 전원이 새로운 재건축주택으로 이사하는 경우 다른 주택을 1년 이내에 양도하면 1가구1주택 비과세를 적용받을 수 있는 규정은 종전과 마찬가지로 존속된다.

- 1가구 1주택자가 재건축·재개발 입주권을 취득하고 재건축·재개발주택이 완공된 후 종전 주택을 양도한 경우 양도소득세가 어떻게 과세되는지.

▲ 현재 1년 이내에 종전 주택을 양도할 경우 1가구 1주택 비과세(비고가 주택 3년 이상 보유, 2년 이상 거주)를 적용받을 수 있다. 재건축 입주권을 주택 수 계산에 포함하더라도 현재와 같이 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 1가구 1주택 비과세를 적용받는다.

그러나 재개발·재건축 주택이 완공되고 1년이 경과한 후 종전 주택을 양도하는 경우는 1가구 2주택에 해당, 비과세 적용을 받을 수 없다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com