부동산 이야기-중과세 예외 부동산

올해부터는 다주택자들의 세금 부담이 무거워진다.

1가구 2주택 보유자에 대해 양도차익이 실제 거래가액으로 부과되며 2007년부터는 장기보유 특별공제가 아예 폐지되고 세율도 일반세율이 아닌 50%의 무거운 세율을 적용받기 때문이다.

그러나 모든 법칙에는 예외가 있듯 다음과 같은 경우는 중과세를 피할 수 있다.

1가구 2주택 소유자라 하더라도 주택 면적이 상가면적보다 작은 상가주택과 소수지분으로 소유하고 있는 상속주택은 2주택 계산시 주택 수에서 제외된다.

또 내년부터 시행되는 '중과세 대상 주택'(장기보유특별공제가 되지 않고 50%의 세율 적용되는 주택)에서도 빠지는 주택이 있다.

원칙적으로 수도권, 광역시에 소재하는 주택과 그 이외 지역에 소재하는 주택은 기준시가 3억 원을 초과하는 주택만 중과세에 포함되지만 광역시라 하더라도 달성군 등과 같은 군 지역 소재 주택은 광역시 소재 주택으로 보지 않으며 장기임대주택 등 양도소득세가 감면되는 주택이 포함된 경우 등도 중과에서 제외되는 경우가 많다.

주택의 양도 시기를 잘 맞추면 아예 세금을 내지 않을 수도 있다.

1주택을 소유한 1가구가 그 주택이 쉽게 팔리지 않아 부득이 새로운 주택을 먼저 취득해야 하는 경우가 있을 것이다. 이때에는 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하면 세금을 물지 않아도 된다. 물론 종전의 주택을 양도할 당시 3년 이상 보유(서울·과천·5대신도시는 2년 이상 거주도 해야 함)해야 한다.

새로운 주택의 취득시기도 잘 맞추어야 한다.

즉, 종전 주택의 보유기간이 2년도 안된 채 새로운 주택을 취득하게 되면 종전 주택을 1년 내 양도하더라도 양도당시 3년 보유가 되지 않아 세금을 물게 된다. 따라서 이사 갈 주택을 새로 취득하기 전에 종전 주택을 취득한지 최소한 2년을 지났는지 꼼꼼히 살펴보는 것이 필수다.

이종해 세무사