[부동산 이야기] 양도소득 비과세·감면 요건

양도소득세의 비과세 및 감면과 각종 공제, 세액을 결정하는 가장 중요한 요인은 양도 또는 취득 시기다. 즉 부동산을 언제 취득해 언제 팔았느냐에 따라 비과세 및 감면혜택 여부 및 산출세액이 결정되는 것이다.

1가구 1주택을 양도한다고 해서 모두 비과세대상이 아니다. 가장 일반적인 요건은 3년을 보유해야 한다는 것이다.

흔히 기간 계산시 하루 또는 이틀정도 모자라는 경우가 다툼의 대상이 된다. 가장 원칙적인 양도 또는 취득시기는 잔금청산일자란 점을 명심해야 한다. 그러나 현실적으로 세무서에서 일일이 잔금청산일자를 확인한다는 것은 어려운 일이다. 이 경우 등기부상 접수일자를 양도 또는 취득시기로 보도록 명시하고 있다.

등기부상 등기접수일을 기준으로 계산하면 3년이 되고도 하루 남는데 세무서에서 잔금청산일을 확인할 수 있는 금융자료를 제출해 달라고 요구하는 경우가 있다. 이 경우는 세무서에서 잔금청산일을 기준으로 하면 3년미만으로 비과세요건이 충족되지 않을 수도 있다고 판단한 것이다.

따라서 부득이하게 3년이내에 1주택을 양도하게 된다면, 잔금일자를 늦춰 양도시기를 조절하고, 세무서에서 요구할 경우를 대비해 잔금청산일자를 증명할 수 있는 금융거래자료를 미리 준비해 두어야 한다.

세금을 물어야 하는 경우도 양도 또는 취득시기가 중요한 것은 마찬가지다.

보유기간이 2년 이상된 부동산의 과세표준이 1천만 원이라면 세금이 90만 원이지만, 1년 이상 2년미만인 경우는 세금이 무려 400만 원으로 4배이상 차이가 난다. 보유기간이 1년이 채 안된다면 이보다 더 무거운 500만 원의 세금을 물어야 한다. 이처럼 잘못하면 하루 차이 때문에 세금을 몇백만 원을 더 물어야 하는 억울한 일이 생길 수도 있는 것이다. 양도시기를 조정할 수 없이 꼭 팔아야 하는 경우라면 몰라도 팔기전에 보유기간을 반드시 따져보고 양도시기를 적절히 조정하는 것도 절세의 지름길일 것이다.

3년이상 보유한 부동산에 대해서는 양도차익의 10%에서부터 보유기간에 따라 30%(특별한 경우 45%)까지 장기보유특별공제 혜택이 주어지므로 이점도 꼼꼼히 따져보고 양도시기를 결정하는 것도 좋을 것이다.

한편 등기접수일을 잔금청산보다 우선 적용하는 경우도 있다는 점도 유의해야 한다.

즉 잔금을 청산하기전에 소유권이전 등기를 먼저 하였다면 잔금청산일에 관계없이 등기접수일이 양도 또는 취득시기가 되는 것이다. 이 경우는 잔금청산일자가 확인되더라도 등기접수일이 양도 또는 취득시가 되는 것이다.

또 매도인이 매매 대금을 당좌수표로 받았다면 그 수표를 수령한 날이 양도시기가 되지만, 어음을 받았다면 그 어음 결제일이 양도시기가 된다.

이종해 세무사