[이건욱의 세테크 살롱] 비사업용 토지(하)

(1) 기간기준

지난호의 「무조건 사업용으로 보는 경우의 토지」를 제외하고 비사업용토지에 해당여부를 판단함에 있어 가장 중요한 핵심은 양도일 현재의 현황으로 판정하는 것이 아니라 양도일로부터 소급하여 일정기간동안 사업용으로 사용하였는지 여부이다.

기간기준은 다음의 3가지 요건중 하나만 충족하면 된다.

① 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접사업에 사용

② 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접사업에 사용

③ 보유기간 중 80%이상을 직접사업에 사용

(2) 지목별 지역기준(적용배제지역)

① 농지 : 도시지역 내 주거'상업'공업지역 안에 소재하는 농지

② 임야 : 도시지역 내 주거'상업'공업지역 안에 소재하는 임야

③ 목장용지 : 도시지역 안에 소재하는 목장용지

④ 무주택자의 200평 이내의 토지 : 도시지역 내 개발제한구역 안 및 건축이 불가능한 지역에 소재하는 나대지

(3) 면적 및 가액기준(사업용으로 보는 경우)

① 농지 : 300평 이내의 주말 또는 체험영농 소유농지

② 임야 : 면적 및 가액 기준에 저촉되지 않음

③ 목장용지 : 가축별 축산업 기준면적 이내의 목장용지

④ 공장용지

- 공업지역, 공업단지 내 : 공장입지 기준면적

- 일반지역 : 용도지역별 적용배율

⑤ 일반건축물 : 용도지역별 적용배율

⑥ 주택 : 주택부수토지(도시지역내 5배, 도시지역 밖 10배 이내)

⑦영업용주차장, 학원용 등 : 지가대비 업종별 수입금액 비율

(4) 예외 규정

양도자가 사업용으로 사용할 수 없는 다음의 부득이한 사유가 있는 경우에는 예외적으로 당해기간을 사업용으로 사용한 것으로 간주하거나 사유발생일을 양도일로 간주하는 예외규정이 있다.

1) 사업에 직접 사용하는 기간으로 보는 경우

① 법령에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간

② 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우 : 토지 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행중인 기간 등

2) 기간 계산시 사유발생일을 종료일(양도일)로 의제하는 경우

사업용으로 사용하지 못하는 부득이한 사유가 있는 경우 부득이한 사유가 발생하기 직전의 기간을 기준으로 사업용 여부를 판정한다.

① 「민사집행법」에 의한 경매 또는 「국세징수법」에 의한 공매를 통하여 양도된 토지

② 한국자산관리공사에 매각을 위임하여 양도된 토지 등이다.

세무사. 이건욱