[이건욱의 세테크 살롱]3년을 보유하지 못하고 양도하는 경우

1세대1주택자가 양도시 실거래가액이 6억원을 초과하는 고가주택을 제외한 일반주택을 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주(서울, 과천 및 5대 신도시지역에 한함)한 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세 된다.

그러나 사회생활을 하다 보면 위와 같은 사실을 알고 있으면서도 부득이하게 3년 내에 집을 팔아야 하거나 빚으로 넘겨주어야 하는 때가 있다. 이런 경우 자포자기하여 아무런 생각 없이 소유권을 이전해 주면 나중에 양도소득세 때문에 더욱 곤란을 겪게 될 수 있다.

소득세법에서는 다음과 같은 때를 양도시기로 정하고 있으므로 이를 잘 활용하면 양도소득세를 절세할 수 있다.

① 대금청산일이 분명한 경우에는 잔금청산일

② 대금청산일이 분명하지 아니한 경우에는 소유권이전등기접수일

③ 대금청산 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일

통상적으로 부동산을 사고 파는 경우 매도자와 매수자는 매매계약을 체결한 후 바로 매매대금 전액을 주고받는 것이 아니라 계약 체결시에 계약금을 일부 지급하고 이후 중도금을 거쳐 마지막으로 매수자는 잔금을, 매도자는 매매거래용 인감증명서를 서로 주고받기 때문에 실제 파는 시점(계약체결시점)에서 잔금을 청산하거나 등기 이전일까지는 1～2개월 정도의 기간이 소요된다.

따라서 보유기간 3년을 채우기 전에 매매계약을 체결한 경우에는 3년을 채우기 위한 나머지 기간이 많이 남아 있다면 어려움이 있겠지만, 기간이 몇 달 남지 않은 경우에는 잔금지급일자를 조절한다면 양도소득세를 비과세(서울, 과천 및 5대신도시 지역의 경우는 2년 이상 거주한 경우에 한함) 받을 수 있다.

또한 빚으로 주택을 불가피하게 넘겨주어야 하는 때에는 주택을 먼저 넘겨주고 소유권이전등기만은 3년이 지난 다음 하는 방법도 생각해 볼 수 있다.

※ 수도권 5대신도시 지역

분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 지역 중 택지개발예정기구로 지정' 고시된 지역을 말하므로 상세한 동명(洞名)은 반드시 국세청 홈페이지에 접속하여 확인하시기 바랍니다.