[부동산 이야기] 다운계약서

부동산을 매매할 때 '다운계약서'를 작성하는 경우가 종종 있다. 다운계약서를 작성하는 것은 불법 행위이지만 이러한 행위가 없어지지 않는 이유는 매도인과 매수인의 이해 관계가 서로 맞아 떨어지기 때문이다. 매도자 입장에서는 양도가액이 줄어들기 때문에 양도소득세를 줄일 수 있다. 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 취득부대비용 등을 차감한 양도차액에 대하여 세금을 신고납부하기 때문에 다운계약서를 작성하면 양도소득세를 줄일 수 있다. 매수자 입장에서는 다운계약서를 써주는 대가로 거래금액을 낮출 수도 있고 취득가액을 기준으로 납부하는 취득세 등록세를 줄일 수 있기 때문에 당장은 서로에게 유리하다.

하지만 취득자 입장에서 나중에 양도할 때에는 취득가액이 실제보다 적게 되어 양도소득세를 많이 부담해야 하는 경우도 발생할 수 있다. 그리고 이러한 이면계약서 작성 사실이 밝혀지면 본래 내야할 세금을 더 내는 것으로 끝나는 것이 아니라 가산세와 과태료 등 큰 불이익을 받을 수 있다는 사실도 알아야 한다. 먼저 거래당사자와 중개업자에게는 취득세의 3배 이하 과태료가 부과되고, 취득자는 과소신고한 취득세 등록세에 더해 과소신고세액에 대한 20%의 신고 불성실가산세와 1일 0.03%(연10.95%)의 납부 불성실가산세를 물게 된다.

양도소득세를 과소신고한 매도인은 실거래가가 밝혀지게 되면 과소신고한 양도소득세뿐만 아니라 과소신고세액에 대한 신고불성실 가산세 40%와 납부불성실가산세 1일 0.03%(연 10.95%)도 함께 부과된다.

일반적으로 국세를 부과할 수 있는 부과제척기간은 5년으로서 부과제척기간이 만료되면 국세의 부과권이 소멸된다. 하지만 부정한 행위로써 국세를 포탈하였다고 인정되는 경우에는 국세의 부과제척기간은 10년으로서 국세청은 10년 내에 언제든지 과소신고한 양도소득세를 부과할 수 있으며 시간이 흐를수록 매년 10.95%의 납부불성실가산세가 늘어나게 되어 본세보다 가산세가 많아지는 경우도 발생할 수 있다.

최근 실거래가 과세제도가 정착되면서 과거 다운계약서를 써주었던 매수인들이 부동산을 되팔 때 양도소득세 부담을 줄이기 위해 취득가액을 실거래가대로 신고하게 되고, 그렇게 되면 과거 양도소득세를 적게 내었던 매도자의 다운계약서 작성사실이 드러나면서 세금뿐만 아니라 가산세를 많이 부담하게 되는 경우가 종종 있다. 절세하는 방법은 다양하지만 성실하게 신고하면서 합법적인 절세의 방법을 찾는 것이 이러한 피해를 막는 방법이다.

문정세무법인 세무사 김연웅