[실전 경매분석] 영천시 금호읍 삼호리 단독주택

이번 주 분석 대상 물건은 영천시 금호읍 소재지에서 금창교 건너 남서쪽 인근에 있는 단독주택이다. 20일 대구지법 경매 10계에서 입찰될 예정(2011 타경 3190)인 이 주택의 감정가는 2억1천740만원이며 최저입찰가는 1억5억218만원이다.

규모는 대지 745㎡, 건물 195.24㎡(1층 주택 118.14㎡·2층 주택 65.4㎡·단층 발코니 11.7㎡)이며 철근 콘크리트조 슬래브 기와 지붕과 외벽 화강석 및 드라이비트 마감 내부 인테리어, 타일 마감 하이샷시 이중창호 등을 갖추고 있다.

소유자가 취득할 때 금융권에서 돈을 빌려 근저당이 설정돼 있으며 소유자가 채무 변제를 제대로 하지 않아 채권자인 금융기관이 경매를 신청했다. 자연녹지이지만 토지 감정가액이 ㎡당 9만원으로 인근 표준공시지가보다 1만5천원 낮고 건물도 ㎡당 77만원에 감정된 상태에서 토지와 건물 가격이 감정가보다 30%가량 떨어져 있다.

사용승인일도 2010년 7월경이라 비교적 새집이며 남서쪽에 6m 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 가능하다. 또 주위에 전원주택 단지 및 농가주택, 농경지 등이 형성되어 있어 실거주나 투자 물건으로 양호한 것으로 판단된다.

다만 물건에 유치권 신고가 되어 있어 입찰에 참가할 때 정확히 파악해 둘 필요가 있다. 유치권이란 건물에 대해 공사를 해주고 공사대금을 지급받지 못한 공사업자가 공사대금을 받을 때까지 그 물건을 점유하고 있는 것을 말한다. 유치권은 등기부상 공시되는 권리가 아니므로 주의해야 할 권리사항이다.

통상 일반적인 권리는 경매로 인해 말소가 되지만 유치권의 경우 원인이 되는 공사대금을 받을 때까지 목적물을 점유할 수 있어 명도나 인도를 거절할 수 있다.

그리고 자금 사정이 여의치 않아 대출을 받을 경우 유치권이 신고되어 있으면 금융권에서 대출을 해주지 않아 낭패를 볼 수도 있다. 결론적으로 유치권이 성립한다면 유치권자에게 그 공사대금 등을 지급해야 하므로 입찰하기 전에 필히 경매에 전문적인 지식이 있는 사람이나 법률전문가에게 자문을 구해 명도절차에 따른 제반 비용 및 명도기간을 확인하고 입찰에 참가해야 한다.

정리·이경달기자

도움말'백원규 한솔합동법률사무소 소장