[실전 경매분석] 대구 중구 대봉동 상가건물

# 매수 후 신축·재개발로 가치 높일것으로 판단

이번 분석 대상 물건은 8일 오전 10시 대구지방법원 본원 경매법정에서 입찰(2010 타경 30843)될 예정인 대구 중구 대봉동 상가건물(대지 395㎡, 건평 216㎡)이다. 감정가는 6억5천160여만원이며 최저 입찰가는 경매가의 70%인 4억5천612만1천원이다.

본 물건은 대구 도시철도 2호선 경대병원역 남측 인근에 위치해 있으며 주변에는 상가·단독주택·아파트단지 등이 형성되어 있다. 현재 2명의 임차인이 있지만 모두 전입(사업자등록) 신고와 배당요구를 마쳐 소액임차인으로 배당을 받을 수 있고 말소기준 등기보다 후순위여서 매수인에게 대항력이 없으며 배당과 동시에 임차권은 소멸할 것으로 보인다. 제시 외 건물로 단층창고 2동(28㎡와 13㎡)이 소재하나 매각에 포함이 되어 물건의 취득에는 어려움이 없어 보인다.

통상 단독 1층 건물의 경우 건축 연도가 30년이 넘으면 건물에 대한 평가는 아주 낮다. 이 물건 역시 30년이 넘은 건물이어서 평가는 토지에 비해 아주 낮다. 하지만 2호선역과 버스정류장 등이 가까이 있어 접근성이 양호하고 대구의 대동맥인 달구벌대로와 인접해 있어 매수 후 건물의 신축이나 재개발로 가치를 높일 수 있을 것으로 판단된다.

또 1차에 유찰이 되어 2차 입찰 가격이 토지의 경우 평당 360여만원 정도로 산정이 되어 2차에서 적정한 가격에 입찰을 한다면 주변 시세(평당 700만원)의 절반 가격에 취득할 수 있다. 하지만 입찰 전에 주변의 공인중개사 사무실과 주변 상가들을 돌며 현장조사는 꼭 해야 한다. 공인중개사 사무실은 최소한 3곳 이상을 다녀야 정확한 정보를 얻을 수 있다.

정리·이경달기자

도움말·송병길 다산부동산경매전문학원 교수