[실전 경매분석] 대구 달서구 상인동 건물

# 신고된 유치권 성립 여부 잘 따져봐야

이번 주 분석 대상 물건은 대구 달서구 상인동에 있는 건물로 이달 15일 오전 10시 대구지방법원 서부지원 경매 4계에서 입찰(2010 타경 7901)될 예정이다.

이 물건은 지하 1층, 지상 4층 규모이며 1층에는 7개의 소매점이 있고 2~4층은 목욕탕, 지하는 창고 및 보일러실로 사용되고 있다. 제시 외 건물로 4층에 패널조 창고 및 주방이 있으나 매각에 포함이 되어 소유권의 취득에는 문제가 없다. 감정가격은 12억4천361만2천160원이며 최저 입찰가격은 8억7천52만9천원이다. 이 물건 인근에는 시장 및 상가·대단위 아파트단지 등이 형성되어 있으며 맞은편에는 월배근린생활공원이 자리 잡고 있다.

또 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있으며 10m 포장도로와 접해 있어 제반 교통사정이 양호한 편이다.

이 물건에는 14명의 임차인이 있는데 임차관계는 임차보증금 합계 1억5천850만원, 월세 합계 132만원이다. 임차인은 많지만 14명 모두 말소기준 등기일이 2002년 8월 26일로 말소기준 등기 이후에 입주했기 때문에 매수인에게는 대항력이 없어 매수 후 명도에 별 어려움이 없어 보인다. 혹 명도를 거부하는 임차인이 있다면 인도명령을 받아 집행을 하면 된다. 인도명령 시 주의할 점은 매각대금 지급일(경매잔대금 지급일)로부터 6개월 이내에 인도명령을 신청해야 한다. 이 기간을 지키지 못하면 인도명령으로서는 집행이 불가능하고 명도소송을 해야 한다.

또 이 물건에 신청 채권자 외에 차순위 근저당권자와 가압류'압류가 있으나 매수인이 소유권을 취득하는데도 문제가 없어 보인다. 단지 유치권 신고가 있어 권리 관계가 조금 복잡하다.

유치권 신고 내용은 공사대금(1억3천560만원)인데 유치권의 성립 여부는 불분명하다. 입찰을 원할 경우 꼭 전문가에게 도움을 받아 유치권의 성립 여부에 대한 확실한 판단이 선 후에 입찰을 해야 낭패가 없다.

이 물건은 건축 연도가 오래되었지만 주변 환경 등을 고려해 볼 때 동네 목욕탕으로는 충분히 활용가치가 있는 것으로 판단된다. 따라서 적절한 금액에 낙찰을 받으면 수익을 올릴 수 있다. 한편 매수 후 리모델링을 할 경우에는 리모델링 비용은 매도 시 양도소득세에서 공제가 되므로 공사계약 당시 양도소득세를 고려해 세금계산서를 잘 챙겨두어야 한다.

정리·이경달기자

도움말·송병길 다산부동산경매전문학원 교수