[실전 경매분석] 경산시 옥산동 근린주택

2차례 유찰로 공시지가 보다 낮아…상가·단독주택 형성, 교통환경 무난

이번 주 분석대상 물건은 이달 25일 대구지방법원 경매 3계에서 입찰될 예정(2011 타경 9303)인 경산시 옥산동에 있는 근린주택이다. 대지 203.1㎡'건물 383.62㎡의 3층 건물로 감정가는 3억5천60만원, 최저입찰가는 1억7천180만원이다. 1층에 점포가 있으나 비어 있는 상태이며 현재 소유자와 임차인 4가구가 살고 있다. 임대차 관계는 보증금 합계 7천만원, 월세 합계 10만원이다. 임차인들은 모두 배당 요구를 신청했기 때문에 일부 소액우선배당금을 받을 수 있으나 보증금을 떼이는 가구도 있다.

그러나 등기부 상의 말소기준 권리인 최초 근저당설정이 2003년 10월 6일자로 말소기준 등기 이후에 입주했기 때문에 낙찰자에게는 대항력이 없어 매수 후 보증금을 떠안는 문제는 없어 보인다. 잔금 납부 후 임차인들과의 협의에서 명도가 순조롭게 잘 이루어지면 다행이지만 혹 명도를 거부하는 임차인이 있다면 인도명령을 받아 집행하여야 된다.

본 물건의 가치를 토지와 건물을 분리해서 살펴보면 토지의 경우 감정가액이 ㎡당 90만원으로 산정되었으나 2차례나 유찰되면서 ㎡당 45만원까지 떨어져 공시지가(㎡ 당 75만원)보다 낮다. 건물의 감정가액도 ㎡당 44만원으로 산정된 후 절반 정도 떨어져 ㎡당 22만원이다.

토지를 구입하여 신축할 경우 통상 공시지가보다 낮은 가격에 토지를 구입할 수 없다.

건축비도 본 물건이 1997년에 지어져 노후되었다고 하나 신축할 경우 현 최저가보다 많이 들 것으로 판단된다. 또 서부초등학교와 인접해 있고 주변에 상가 및 단독주택 등이 형성되어 있어 주거 환경은 무난한 편이다. 북서쪽으로 약 12m 포장도로를 접하고 있어 교통사정도 나쁘지 않다.

정리·이경달기자

도움말·백원규 한솔합동법률사무소 소장