[실전 경매분석] 대구 수성구 신매동 상가건물

# 아파트단지·업무시설·학교 인접해

# 매수인 권리취득에 어려움 없을 듯

이번 주 분석대상 물건은 이달 28일 대구지방법원 경매 4계에서 입찰(2010 타경 27113·2010 타경 33156)될 예정인 대구시 수성구 신매동 상가건물이다. 대지 3천312㎡(1천1.9평), 건평 1천988㎡(601.5평) 규모로 지하는 노래연습장, 1층은 일반음식점, 2층은 골프연습장으로 사용되고 있다. 감정가격은 98억2천257만5천980원, 최저입찰가격은 48억1천306만2천원이다.

이 물건은 도시철도 2호선 신매역과 시내버스 승강장 가까이 위치하고 있으며 주변에 근린생활시설·업무시설·아파트단지·학교·공원 등이 형성되어 있어 제반 여건이 좋은 편이다. 단지 이 물건 앞쪽에 긴 삼각형의 주유소가 있어 입구가 좁은 점이 흠이다.

임차관계를 종합해 보면 보증금은 2억2천500만원에 월세 1천300만원이며 1층에 식당 외 점포가 하나 더 있으나 임대되었는지 알 수 없는 상태다. 말소기준권리인 최초 근저당권설정등기가 2007년 12월 5일로, 등기부상에 나타나는 권리는 모두가 소멸되어 매수인의 권리취득에는 아무 문제가 없어 보인다. 하지만 1층과 2층 임차인이 유치권신고를 해 놓았으며 한국자산관리공사가 1층 유치권에 대해 유치권배제신청을 했기 때문에 유치권의 성립 여부는 불투명한 상태다.

통상 달구벌대로에 있는 경매 물건은 감정가액의 90%에서 낙찰이 되는 경우가 많은데 이 물건은 두 번 유찰이 되어 현재 감정가의 49%까지 떨어진 상태다. 이는 주유소가 삼각형으로 이 물건을 가로막고 있어 입구가 좁은 것이 원인으로 보인다. 그러나 감정가의 절반 가격에 취득을 할 수 있다는 장점이 있으므로 매수 자금 계획을 잘 세워 입찰한다면 좋은 결과를 얻을 수 있다.

정리·이경달기자

도움말'송병길 다산부동산경매전문학원 교수