[실전 경매분석] 경산시 하양읍 근린주택

교통여건 무난 상가 입지 양호

# 법정 지상권·유치권 분석 필요

이번 주 분석 대상 물건은 다음 달 5일 대구지방법원 경매 7계에서 입찰될 예정(2011 타경 23538)인 경산시 하양읍 부호리 경일대학교 남쪽 인근에 있는 근린주택이다. 대지 392㎡, 건물 1천41㎡의 5층 건물로 1층은 음식점, 2층은 오락실, 3층은 호프집, 4층은 당구장, 5층은 주택으로 사용되고 있다.

감정가는 5억1천180만원이며 최저 입찰가는 3억7천900만원이다.

임대차 관계는 7명의 임차인이 권리신고를 한 상태이며 보증금 합계는 7천500만원, 월세 합계는 160만원이다. 임차인들이 많이 있지만 모두 말소기준 권리 이후에 사업자등록을 하여 영업을 하고 있어 매수 후 낙찰자가 보증금을 떠안는 문제는 없다. 하지만 본 물건에는 공사대금 미지급으로 인해 유치권이 신고되어 있으며 매각에서 제외된 제시 외 건물이 있어 법정 지상권과 유치권의 성립 여부에 대한 철저한 권리 분석이 요구된다.

본 물건 주위에는 원룸, 주택 등이 자리 잡고 있으며 본 물건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등의 제반 교통사정도 대체로 무난해 일반 상가 입지로는 양호한 편이다. 또 한 차례 유찰되면서 최저 매각금액이 감정금액에서 30% 정도 떨어진 상태여서 적정한 금액으로 낙찰을 받는다면 기대 이상의 성과를 기대해 볼 수 있다.

도움말·백원규 한솔합동법률사무소 소장