[알면 유익한 세무상식] 양도세, 보유기간 1년 11개월과 2년은 큰 차이

5천만원 차익 상가매매, 세금 1,300만원가량 차이

부동산 양도차익은 실지거래가에서 취득 시의 실지거래가와 취득세, 부동산중개수수료 등을 차감하고 계산한다. 양도차익에서 부동산 보유기간을 고려하여 장기보유특별공제를 계산하여 차감하고, 양도소득공제를 한다(이를 세법에서는 과세표준이라 한다). 이렇게 계산된 과세표준의 크기와 보유기간을 고려하여 다양한 세율이 적용된다.

이러한 점에서 부동산은 가급적 2년 이상 보유하는 것이 유리하다. 특히 주택의 경우 1가구 1주택은 2년 이상 보유해야 세금을 내지 않는다. 1가구 1주택이 아니더라도 부동산은 보유기간에 따라 세율이 달라진다. 일반적인 부동산은 보유기간이 1년 미만이면 50%, 2년 미만이면 40%, 2년 이상 보유하면 소득금액의 크기에 따라 6~38%의 세율로 양도소득세를 계산한다. 소득금액의 크기는 1년 단위로 계산된다. 2건 이상의 양도가 있었다면 합산하며, 그 금액이 많을수록 높은 세율을 적용하는 것이다. 주택은 일반 부동산과 달리 1년 미만이면 40%, 1년 이상 보유하면 6~38%의 세율을 2014년부터 적용한다.

5천만원의 양도차익을 남긴 상가를 양도한다고 가정해보자. 보유기간이 2년 1개월이면 618만원의 양도소득세를 내면 된다. 그러나 보유기간이 1년 11개월이라면 양도소득세는 1천900만원이다. 만약 보유기간이 11개월이라면 양도소득세는 2천375만원이며, 2년 이상 보유한 경우에 비하여 1천757만원을 더 내게 되는 결과다.

양도차익의 일정률만큼 차감해주는 장기보유특별공제는 3년 이상 보유하면 장기간 보유한 것으로 보고 양도차익의 15%를 차감해주며 10년 이상 보유하면 최대 30%까지 공제해준다.

그렇다면 보유기간은 어떻게 계산할까? 보유기간은 취득일에서 양도일까지를 말하며 이는 잔금청산일을 기준으로 한다. 즉 취득시점의 잔금청산일로부터 양도시점의 잔금청산일까지가 보유기간이 되는 것이다. 만약 잔금청산일이 분명하지 않다거나 잔금 청산 전에 소유권 이전이 되었다면 소유권 이전 등기접수일을 양도일로 본다. 따라서 양도계약서를 작성할 때 취득일을 확인해 보유기간이 2년 또는 1년 미만이라면 잔금청산일을 조정하여 보유기간이 2년 이상, 1년 이상 될 수 있도록 하고, 등기접수 또한 연기하는 것이 세금을 줄일 수 있는 방법이 된다.

부동산 양도시기와 관련하여 또 하나 주의해야 할 사항이 있다. 6월 1일을 기준으로 양도계약을 한다면 그 시기를 조정해야 한다.

재산세 및 종합부동산세는 과세기준일이 매년 6월 1일이다. 그러므로 양도할 때는 잔금청산과 등기를 6월 1일 전에 하는 것이 유리하다. 6월 1일 이후에 양도하게 된다면 재산세나 종합부동산세가 부과되는 시점인 7월 말, 9월 말 또는 12월 초에 부동산을 소유하고 있지 않더라도 재산세나 종합부동산세를 납부하여야 하기 때문이다. 반대로 부동산을 매수한다면 잔금을 6월 1일 이후에 주는 것이 당연히 유리하다.

김영화 계명대 세무학과 교수