[경매 프리즘] 금리 인하와 레버리지 효과

금리 인하와 레버리지 효과

부동산 투자의 유형은 생산, 판매 및 안정적인 주거생활을 위한 필요성 투자와 자본이득 또는 임대소득을 위한 수익성 투자로 나눌 수 있다. 필요적 성격을 가진 부동산으로는 주택, 공장, 사무실, 점포 등이 있고 수익적 성격을 가진 부동산으로는 매도에 따른 기대수익이 큰 전, 답, 임야 등 토지와 투자 대비 월세수익이 비교적 높은 근린상가, 다가구주택(원룸 등)이 있다.

급등했던 아파트 가격의 속락(續落)에도 여타 부동산에 대한 관심이 식지 않는 이유는 저금리와 레버리지 효과(leverage effect : 빌린 돈을 이용해 이익률을 높이는 것)에 있다.

2012년 이후 여섯 차례에 걸친 금리 인하로 더 이상 금리 인하는 어려울 것이라던 전문가들의 예상을 깨고 지난 9일 한국은행은 또다시 기준금리를 내렸다. 빚이 많지 않은 사람은 0.25% 금리 인하의 의미가 크게 와 닿지 않겠지만 5억원의 대출자에게는 연 125만원의 이익을 가져다준다.

5, 6년 전 금리 인상을 확신하여 고정금리 대출을 강권하던 분들과 부동산 투자는 쪽박의 지름길이라고 우기던 자칭 경제전문가들은 다들 어디에 갔는가.

2016년 3월 31일 개정된 주택임대차보호법시행령상 전월세 전환율은 연 10%(종전은 연 14%)를 초과할 수 없지만 원룸 등 다가구주택은 통상 12%를 적용하고 있고 전세 가격이 수억원을 호가하는 상가와 아파트 등 고가의 부동산은 연 6~8% 수준이다.

즉 전세 가격이 6천만원인 주택을 반전세로 환산하면 보증금 3천만원에 월세 30만원이므로 줄어든 전세 가격 3천만원에 대하여 연 12%의 수익을 얻을 수 있다. 10억짜리 상가주택을 사서 연 7%의 임대수익을 올린다면 수익금액은 한 해 7천만원이지만, 10억원짜리 두 채를 사서 5억원씩 대출을 받는다면 수익은 1억1천만원으로 늘어난다. 10억원짜리 두 채의 연간 7%짜리 임대수익은 1억4천만원이고, 여기서 은행 대출금 10억원에 대한 이자비용 3천만원을 빼면 1억1천만원이다.

그러나 다가구주택 등 수익형 부동산에 대한 경매투자를 고려하고 있다면 레버리지 효과에 의한 착시에 빠지지 않아야 한다. 취'등록세, 인'명도비용, 수리비용, 공실 기간, 옵션(에어컨, 세탁기 등) 구입 및 소모품 비용, 일반관리비, 건물의 가치하락, 중개수수료, 세금 및 각종 공과금 등을 감안하여 투자에 따른 수익이 확실하게 보장되는 가격까지 저감(低減)되었을 때 입찰해야 한다.