[경매 프리즘] 안전하지 못한 임대차계약

현존 대부분 국가에서는 건물을 토지의 구성 부분으로 보아 한 개의 부동산으로 취급하지만, 우리나라에서는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 정의해 취급'거래한다. 그 때문에 매매와 담보권 설정 등 행위가 별도임은 물론 그 권리도 각각 다르게 분석해야 한다.

다만, 아파트 등 집합건물의 경우에는 대지권에 의하여 토지가 건물과 함께 거래되는데, 이때에도 등기부상에 대지권이 부여되어 있는지 확인해야 한다. 이를 제대로 모르는 임차인들은 건물에 대한 전세권 등기를 조건으로 임대차계약을 체결하는데 자칫 위험할 수 있다.

가령 시가 2억원(토지와 건물 각 1억원)인 주택의 토지에 대해 선순위 저당권 1억원이 설정된 상태에서, 어떤 사람이 건물에 대한 전세권 설정을 조건으로 1억원에 세를 들었다가 이 부동산이 경매돼 1억6천만원에 매각된다면 전체의 2분의 1인 토지의 매각대금은 토지 저당권자가 먼저 배당을 받아가게 된다. 따라서 임차인은 나머지 8천만원만 배당받게 돼 2천만원의 손실을 보게 된다. 이때, 최우선으로 배당하는 일정금액 이하의 소액 임차인에 대해서도 토지의 매각대금은 제외된다.

또 대지 4억원, 건물 2억원 정도의 가치를 지닌 다가구주택(10가구)에 최선순위로 토지저당권 4억원이 설정된 상태에서, 10명의 임차인이 각각 4천만원을 지급하고 전세 계약을 했다가 경매가 진행, 4억8천만원에 낙찰된다고 가정해보자. 매각대금의 3분의 2인 3억2천만원은 대지저당권자에게 배당하고 나머지 1억6천만원을 임차인들의 권리순서대로 배당한다. 하지만 건물에 선순위 담보물권이 설정되지 않았기 때문에 임차인 모두가 대항력(바뀐 소유자에게 자신의 보증금 전액을 변제받을 때까지 대항'점유할 수 있는 권리)을 가지고 있어, 배당받지 못한 임차보증금 전액은 매수인에게 인수된다.

이 같은 물건은 권리분석에 어두운 경매초보자가 응찰하지 않는 한 유찰을 거듭하다가 경매가 취소될 여지가 높고, 임차인들은 주택이 팔릴 때까지 이사를 가지 못하고 인질로 잡히는 상황으로 내몰릴 수 있다.

우리나라도 대부분 국가들처럼 건물을 토지에 부합된 한 개의 부동산으로 인정하고 그 권리와 의무를 함께 하게 한다면 도움이 되지 않을까 생각해 본다.