[경매 프리즘] 등기부 우선순위

부동산 등기부는 표제부 및 갑구와 을구로 나누어져 있다.

표제부에는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시하는데 토지는 지번과 지목(대지, 공장용지, 임야, 전, 답 등) 및 면적(㎡로 표시)이, 건물의 경우 지번과 구조 및 면적이 등재되고, 갑구에는 소유권, 가등기, (가)압류, 가처분 등 소유권에 관한 사항이, 을구에는 저당권, 전세권, 지상권, 임차권 등 소유권 이외의 권리가 등재된다.

한편 아파트 등 집합건물은 토지와 건물이 함께 등재되어 있고 표제부가 둘인데 첫 번째 표제부에는 지번과 건물의 명칭(○○아파트 ○○○동, ○○오피스텔 등) 등 1동의 건물의 표시(전체 건물의 표시)와 대지권의 목적인 토지가, 두 번째 표제부에는 몇 층 몇 호로 구분된 당해(개별) 아파트에 대한 표시로서 전유 부분의 면적 및 대지권의 종류와 비율이 표시(12,300분의 53 등)되어 있다.

등기끼리의 우선순위는 접수일 순서에 따른다. 예컨대 등기부 을구에 표시되는 저당권에는 원인일과 접수일이 있는데 원인일이란 채권자와 채무자가 저당권 설정계약을 체결한 날짜를 의미하며 이를 등기소에 접수한 날을 접수일이라 하는데, 순위는 접수일에 따른다. 이는 권리의 공시효력(公示效力)이 발생되는 날이 등기를 접수한 날이기 때문이다.

접수일이 같은 경우 동구(同區)끼리는 순위번호에 따르고 별구(別區)끼리는 접수번호의 순서에 따른다. 또 부기등기(附記登記)의 순위는 주등기(主登記)의 순위에 따르고, 부기등기 상호 간의 순위는 부기등기의 순위에 따른다. 그리고 가등기에 기하여 본등기를 한 경우에는 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다.

가등기는 금전거래를 담보하기 위한 가등기와 청구권 보전을 위한 가등기(본등기를 할 수 있는 요건을 갖추지 못한 경우 장래에 할 본등기의 순위 확보를 위하여 미리 해두는 등기)로 나뉘는데, 경매에서는 담보가등기를 저당권과 동일하게 취급하기 때문에 가등기권리자가 채권신고서를 체출하였다면 담보가등기로 인정하여 입찰할 수 있지만 채권신고서를 제출하지 않은 경우에는 입찰할 수 없다.

다만 시효완성으로 가등기 권리가 소멸된 경우에는 소멸시효를 주장하여 가등기의 말소를 구할 수 있다.