부동산 매매계약서에 표시된 평수가 실제 면적보다 적은 경우

Q. 사장 A는 팔공산 인근 토지를 매수해 오리구이 식당을 운영할 계획이다. 인근 시세가 3.3㎡당 600만원을 웃돌고 있어 매도인과 함께 현장을 확인하고 231㎡(70평)를 4억 2천만원에 계약했는데, 이후 측량을 해보니 198㎡(60평)밖에 되지 않았다. 놀란 정신을 다잡고 계약서를 다시 보니, 중개인이 적어 놓은 '현 상태대로 매수하기로 한다'는 특약도 있다. A 사장은 계약을 취소하고 매매대금을 돌려받을 수 있을까.

A. 실제 부동산 거래에서 발생하는 분쟁사례를 보면, 그 원인이 너무나 다양해서 분쟁을 미연에 방지할 방법을 조언해주기가 쉽지 않다. 중개인을 낀 흔한 매매계약이 여러 가지로 문제가 되고 있는 것을 보면, 내색은 하지 않지만 상담 중에도 내심 놀랄 때가 많다.

보통 계약서에는 매도인과 중개인이 책임을 회피하기 위해 '현 상태대로 매수한다.'고 기재하는 경우가 많다. 이 경우 매수인에게 일방적으로 불리하므로, 매수인으로서는 현 상태를 확인한 그대로 특약에 구구절절이 내용을 최대한 기재해 두는 것이 좋다.

위 사례에서는 A사장도 현장을 확인하였고 특약 규정도 있다보니, 매도인의 기망이 있다거나 매수인이 착오가 있다는 이유로 계약을 취소하기는 사실상 불가능하다. 대법원 판례도, 매매목적물인 토지의 지적·평수에 관한 착오는 중요한 부분이 아니라는 이유로 취소를 부인한다. 또한 사기행위가 있다고 보기는 어렵다고 한다.

그런데 3.3㎡당 600만원으로 231㎡를 매수한 경우는 사정이 다르다. '수량지정 매매'로 간주해 부족한 33㎡(10평) 상당액에 대하여 A사장이 매도인에게 대금 감액청구를 할 수 있다. 해당금액은 지급하지 않아도 되며, 잔금을 전부 지급했다면 손해배상으로 돌려받을 수 있다.

드물게는 부족한 평수 등 의외의 원인 때문에, 매수인이 목적한 대로 토지를 사용할 수 없는 경우가 있다. 계약 당시에 매수하는 목적을 매도인에게 알려준다면, 이후 목적대로 사용할 수 없다는 이유로 매매계약을 착오로 취소할 수 있다. 따라서 매수인으로서는 계약 당시 매수목적을 매도인에게 꼼꼼히 알려주는 것이 상당히 중요하다.

배기하 한솔합동법률사무소 변호사