[알쏭달쏭 생활법률] 과반수 지분권자의 임대차

Q : A와 B는 개발 예정 소문을 듣고 근교에 있는 토지 1필지를 구입하였습니다. 지분은 A가 51%, B가 49%를 가지기로 하였습니다. 그런데 1년이 지나도 위 토지는 개발이 되지 않았습니다. 이에 자금압박을 느낀 A는 B와 아무런 상의도 없이 위 토지를 C에게 임대하였고, 월 임대료로 100만원을 받고 있습니다. 위 토지를 임차한 C는 토지 위에 임시 컨테이너를 설치하여 분양사무실 용도로 사용하고 있습니다. B가 A에게 이런 상황을 항의하자 A는 자신이 과반수지분권자이므로 자신의 행동은 적법한 것이라고 항변하고 있습니다. 이 경우 B는 A나 C에게 어떠한 조치를 할 수 있을까요?

게티이미지뱅크 제공

A : 우선 B가 A가 자신의 동의 없이 체결한 임대차 계약의 효력을 부인하고 C에 대하여 부동산을 반환하라고 할 수 있는지가 문제됩니다.

공유부동산에 대해 타인과 임대차계약을 체결하거나 해지하는 행위 등은 모두 공유물의 관리행위에 해당합니다. 그리고 과반수 지분을 가진 공유자는 관리행위에 해당하는 임대차계약 체결을 나머지 지분권자의 동의 없이 적법하게 체결할 수 있습니다. 따라서 과반수 지분권자인 A가 B의 동의없이 공유토지를 C에게 임대하였더라도 이는 적법한 것으로서, B가 그 임대차 계약의 효력을 부인하면서 C에게 부동산을 반환하라고 할 수는 없습니다.

이병재 변호사

다만, 토지 위에 컨테이너를 설치한 것이 문제될 수 있는데, 일반적으로 토지 위에 건물을 짓는 것은 처분행위로서 공유자 전원의 동의를 요하기 때문입니다. 그러나 C의 경우 임시로 컨테이너를 설치한 것으로 이를 건물의 축조로 보기는 어려우므로 컨테이너 설치에도 B의 동의는 필요 없습니다.

결국 사안에서 B는 A가 체결한 임대차계약의 유효성을 인정할 수밖에 없습니다.

다만 이 경우 A는 B의 지분에 해당하는 만큼의 월 차임을 부당이득하고 있다는 것이 대법원의 입장이므로, B는 A에게 월 임대료 100만원 중 자신의 지분에 해당하는 월 49만원을 지급하라고 청구할 수 있습니다.

이병재 변호사(법무법인 우리하나로)