'조정대상지역' 묶인 대구 수성구, 달라지는 것은?

다주택자 '세금 폭탄'…조정지역 포함 없이 투기과열지구 규제 '전국 유일'
양도세 폭탄…대출 옥죄기는 그대로, 다주택자 규제는 '큰일 났다'

대구 수성구 아파트. 매일신문 DB.

대구 수성구가 19일 조정대상지역으로 신규 지정되면서 이를 바라보는 지역 주민들도 혼란스러운 모습을 보이고 있다. 투기과열지구로 지정된 수성구가 이어서 조정대상지역으로도 추가되면 무엇이 달라질까?

우선 조정대상지역이 되면 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 구간은 50%, 9억원 초과분은 30%로 제한되고 총부채상환비율(DTI)도 50%로 규제한다. 주택 구입시 자금조달계획서를 내고 자금 출처도 밝혀야 한다.

사실 조정대상지역은 투기과열지구로 지정 전에 가하는 규제안으로 LTV, DTI 규제는 투기과열지구보다 더 약한 편이다. 수성구는 이미 투기과열지구로 지정돼 있어 LTV, DTI 등에 조정대상지역보다 더 강한 규제를 받고 있기 때문에 이번 추가 규제로 별다른 영향은 없다.

문제는 다주택자에 대한 규제 강화. 대구 수성구를 포함해 조정대상지역에 2채 이상을 보유한 다주택자의 경우 이른바 세금 폭탄을 맞을 가능성이 커진다.

조정대상지역이 되면 2주택 이상 보유시 주택담보대출을 받을 수 없다. 아울러 양도세의 경우 기본 세율에 2주택자는 10%(2021년부터 20%), 3주택자는 20% (2021년부터 30%) 중과된다. 조정대상지역으로 지정되기 전에 취득한 주택도 양도 시점에 조정대상지역이라면 양도소득세가 중과된다.

종합부동산세 부담도 늘어난다. 조정대상지역 2주택자는 3주택자와 동일하게 기본세율보다 0.6~3.2%(2021년부터 1.2~6.0%) 높은 세율로 종부세를 내야하고, 세부담 상한도 비조정대상지역 2주택(150%)보다 높은 200%(2021년에는 300%)가 적용된다.

아울러 분양권의 경우, 조정대상지역으로 지정되면 보유기간에 관계없이 50%의 세율이 적용된다. 지방소득세까지 포함하면 양도차익의 55%를 세금으로 납부해야 한다.

조정대상지역으로 지정되면 비과세 요건에 2년 거주 요건이 추가된다. 2년을 무조건 살고 팔아야 세금 부과를 피할 수 있다는 뜻이다. 만약 조정대상지역 지정 전에 취득한 주택이라면 2년간 보유만 하고 팔아도 비과세가 적용되지만, 조정대상지역 지정 이후 취득했다면 2년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주를 하고 매도해야 비과세가 적용된다.

고층 주상복합 아파트가 밀집된 수성구 범어네거리 일대. 김영진 기자 kyjmaeil@imaeil.com

조정대상지역으로 지정된 후 주택을 구입해 1주택 상태에서 2년 이상 보유하고 해당 지역이 조정대상지역에서 해제된 뒤 매도하는 경우엔 어떨까.

결론적으로 1세대 1주택 비과세를 위한 거주요건은 양도 당시 조정지역인지와 무관하게 '취득 당시 조정대상지역'인지의 여부가 중요하다. 취득 당시 조정대상 지역이면 2년 이상 거주하고 팔아야 비과세가 적용된다.

이번 추가 규제로 수성구 집값 상승이 멈출 것이라는 기대감이 모이고 있다. 지역 부동산업계 관계자는 "조정대상지역 지정은 수성구 다주택자들에게는 저승사자가 맞다"며 "다주택자 세 부담 강화로 수성구 아파트 시장이 소강 국면에 접어들 가능성이 있다"고 말했다.

그러나 수성구가 투기과열지구로 이미 강도 높은 규제가를 받기 때문에 조정대상지역 추가 지정에 따른 큰 영향이 크지 않을 것이라는 시각도 있다. 수성구 이외 지역 거래가 활발해지는 이른바 '풍선효과'가 나타날 것이라는 분석도 나온다.

한 주택회사 관계자는 "수성구 내에서도 범어네거리, 범어4동, 만촌3동 등 인기 지역은 집주인들의 '실거주 움직임'과 '안 팔고 버티기' 등으로 매물이 잠길 수도 있다"며 "수성구에 진입하려는 수요에 비해 공급은 턱없이 부족해질 소지도 있고, 중구 등 인접 지역에 실수요자가 몰려 과열될 수도 있다"고 말했다.