[재개발·재건축 '빨간불'] '복마전'인 재개발·재건축 조합…전문가 "구조·제도 개편돼야"

서울시의 정비사업을 한눈에 살펴볼 수있는 종합정보관리시스템 '정보몽땅'. 홈페이지 캡처

재개발·재건축 조합 비리가 반복되는 상황에서, 구조와 제도를 개편하지 않으면 유사한 사태 재발을 막기 어렵다는 지적이 나온다. 전문가들은 입을 모아 외부 감사와 법 개정, 공공 관리 및 교육을 축으로 문제를 '사전 차단'하는 시스템 구축에 나서야 한다고 말했다.

우선 조합원의 자율적인 감시는 한계가 뚜렷하다는 점이 지적된다. 정비사업은 큰 예산이 투입되는 만큼, 외부 전문 감사기관이 조합 회계와 계약 등을 정기 감사하고, 공공도 이를 돕는 구조를 의무화해야 한다는 주장이다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "조합은 수익성을 목적으로 하기 때문에, 감사 기능을 자율에 맡기면 제대로 기능하지 않을 확률이 높아 제도화가 필수적"이라며 "전문 감리업체를 육성해 외부감사를 의무화하고, 공공기관이 그 결과를 한 번 더 점검하는 이중 안전장치도 필요하다"고 강조했다.

정성훈 대구가톨릭대 부동산학과 교수는 "조합의 회계와 자금 운용은 외부 전문 회계법인이나 감사기관이 정기적으로 감사할 필요가 있다"며 "갈등이 심하거나 비리 의혹이 제기된 조합에는 전문조합관리인을 임시 운영자로 투입해 회계·계약 등 절차를 관리하는 제도도 지자체가 적극 활용해야 한다"고 했다.

정 교수는 "조합장 권한을 좁히고, 중요 안건은 서면결의 대신 공개 총회와 강화된 정족수 기준으로 의결하도록 해야 한다"고도 전했다.

깜깜이 운영을 막기 위해 회계·계약·총회 의결 내용의 투명화와 이에 따른 시스템 구축이 필요하다는 지적도 나왔다.

함영진 우리은행부동산리서치랩장은 "정관과 운영 기준이 있어도 조합이 주먹구구로 운영되는 것은 감시 기준이 부족하기 때문이므로 표준 정관 제시와 수시 점검이 필요하다"며 "서울시 정비사업 종합정보관리시스템 '정보몽땅'처럼 각 사업장의 사업 현황과 자료 공개 현황 등을 한눈에 볼 수 있는 정보공개 플랫폼을 광역시 단위로 구축할 필요가 있다"고 제안했다.

구회석 변호사는 "조합장이 독단적으로 의사결정을 하거나, 회계 장부 및 계약서 공개를 거부해 조합원들의 불신이 커지면 조합장 해임건으로 총회와 소송이 남발되며 사업이 지연되기도 한다"며 "적극적인 정보 공개와 소통을 하도록 돕는 제도적 보완이 필요하다"고 말했다.

구성원 교육 등으로 정비사업을 원활하게 추진할 수 있도록 하는 방안도 제시된다.

이병홍 대구과학대 교수는 "대구 사례를 보면 재건축은 평균 13년, 재개발은 23년 가까이 걸릴 정도로 사업 기간이 길다"며 "그 과정에서 수익성이 떨어지고 분담금이 늘어나기도 하는데, 한국부동산원에서 사업성을 분석해주는 제도를 활용하거나 추진이 불가능한 조합은 일몰제를 적용해 해산할 수 있도록 하는 의무 교육을 도입할 필요가 있다"고 했다.