매일시론-부동산경기를 살리는 법

부동산 경기가 너무 침체돼 자산디플레 현상마저 보이고 있다. 부동산은 개인에겐 재산이고기업에겐 은행대출을 받기위한 담보물이므로 가격이 너무 떨어지면 곤란하다.

정부는 최근 부동산경기를 살려보려고 많은 애를 썼다. 택지소유상한제등을 풀어 부동산 거래가 활성화되도록 했고, 아파트 당첨권도 전매할 수 있도록 했다.

또 부동산 시장에 외국자본을 끌어들이기 위해 외국인이 우리 부동산을 살 수 있도록 관련규정을 고치기도 했다. 이밖에 부동산을 직접 거래하지 않고 그 권리만 증권화해서 유통시키는, 이른바 자산담보부 채권시장도 곧 활성화시킬 예정이다.

그러나 아직 부동산 경기가 살아날 조짐은 보이지 않는다. 구조조정이 진행되고 있는 탓일까. 그렇지 않다고 본다. 근본적으로 우리 부동산 시장이 미국등 선진국에 비해 너무 낙후된때문이다.

우리나라의 부동산 시장은 일종의 투기시장이다. 잘만 하면 일확천금을 노릴 수 있고 잘못하면 재산을 날리기도 한다. 부동산 거래관련 제도가 매우 허술하여 계약자에 대한 보호가미흡하며 법률, 회계등 시장질서를 지키는 인프라도 미흡하다. 따라서 부동산 투자에 따르는위험이 미국에 비해 휠씬 크다. 그래서 투자가 쉽게 일어나지 않는 것이다.

구체적으로 미국과 비교하여 몇가지 사례를 들면 다음과 같다.

첫째는 매매계약의 신뢰성이다. 부동산 매매계약을 한 후 매입자가 계약을 파기하면 계약금을 떼이게 된다는 점은 한미 두 나라가 같다.

그런데 매도자가 계약을 파기하는 경우는 판이하게 다르다. 우리의 경우는 계약금의 두배를물어주면 계약을 파기할 수 있다. 그러나 미국에서는 매도자가 계약을 파기할 수 없다. 계약금을 받은 후 매도자가 계약금의 몇배를 더 주겠다해도 매입자가 거절하면 해당부동산은 제3자에게 처분하는 것이 법적으로 인정되지 않는다.

둘째는 부동산의 가격을 산정하는 방법이다. 상가(商街)의 경우 미국에서는 시장가격을 계산하는 공식이 있다. 월매상의 30배(2년6개월간의 매상합계)가 매매가격이 된다. 단순하고 투명하다.

우리같으면 높은 가격에 팔 목적으로 월매상을 속이기도 할 것이다. 그러나 미국의 경우 평소 공인회계사를 통해 세무보고를 하기 때문에 매상을 속이는 것은 거의 불가능하다.만약 새 주인이 장사를 잘해 매상이 늘었다면 자신이 산 가격보다 더 비싼 가격에 넘길 수있다. 산 가격과 파는 가격의 차이는 일종의 권리금이다.

그래서 미국에는 가게의 권리금이 없다. 우리나라에서는 비싼 권리금을 주고 가게를 인수했다가 장사가 안돼 가게를 넘기려할 때는 권리금이 보장되지 않아 상당한 돈을 날리는 경우가 많다.

셋째, 미국에서는 브로커가 농간을 부릴 여지가 거의 없다. 매도자는 자신이 산 가격을 공개해야 하고 브로커에게 얼마가 지급되었는지도 알려야 한다. 그래서 부동산 관련 사기행위가발붙이기 어렵다.

이와 같이 부동산제도가 투명해지면 굳이 정부가 지원을 할 필요가 없다. 가격이 하락하면싼값에 사려는 세력이 반드시 나타나게 마련이다. 그래서 불황중에도 거래가 많이 일어나는것이다.

그러므로 우리정부도 부동산 관련 규제를 풀어서 부동산 경기를 활성화하려고 해서는 곤란하다. 단순히 규제를 푸는 차원이 아니라 시장질서를 확립하는 방향으로 정책기조를 바꾸어야 한다고 본다.