중도금 선납한 계약자 되려 불이익

아파트 분양 계약시 분양금 납부 기한에 관계없이 미리 돈을 내고 시중 금리 이상의 선납할인을 받은 계약자들이 혼란에 빠져 있다. 선납도 보증이 된다는 우방의 말만 믿었다가 부도 이후 대한주택보증이 '선납분은 보증 대상에서 제외된다'는 말을 되풀이하고 있기 때문이다.

선납 할인을 받은 계약자들은 2가지를 생각하며 이번 사태에 접근해야 한다. 우방이 법정관리개시 및 최종인가를 받고 공사를 계속할 수 있는 경우와 시공능력을 완전히 상실한 경우 두가지다.

먼저 우방이 법정관리 인가를 받는 경우. 법정관리라고 해도 우방이라는 회사 자체가 없어지는 것이 아니기 때문에 시공의 1차적 책임은 우방에 있다. 입주 때까지 시공회사, 대한주택보증, 입주자 등 3자가 직불현장으로 공사를 계속하면 선납은 큰 문제가 될 것이 없다. 지금까지 분위기를 종합해볼 때 우방은 법 정관리 인가를 받고 법정 관리인, 대한주택보증 및 입주자 대표 참여, 우방 등 3자 또는 4자가 공동관리하는 직불현장으로 공사가 진행될 가능성이 가장 높다. 이때 대한주택보증이 우방 아파트 공사에 직접 참여하는 것은 공사 진행에 따른 분양금 사용의 투명성을 높이고, 최악의 경우 우방 파산으로 시공 보증책임 전체를 대한주택보증이 지는 것을 예방하기 위해서다.

대한주택보증은 원칙적으로 우방의 파산 또는 불가항력적인 사업포기 시점에만 약정에 따른 보증책임을 지는 것이다. 우방이 공사를 계속할 경우 선납할인자들에게 문제가 없으나 파산 또는 사업포기 시점에는 상황이 복잡해진다.

대한주택보증은 법적 보증의무를 다해야 하는 시점(시공사 파산 또는 사업포기)에 계약금.중도금을 돌려주거나 준공 때까지 공사를 계속하는 것 중 하나를 선택해야 한다. 어떤 선택이라도 선납할인자들과 보증문제를 놓고 논란을 빚을 수밖에 없다. 대한주택보증이 선납분을 인정해준다면 탈이 없겠지만 그렇지 않을 때는 선납할인 분양자들이 소송을 제기해야 한다. 이는 선납할인에 대한 보증 규정이 여러가지 해석을 낳을 수 있는 여지가 있기때문이다. 하지만 소송에 이르는 것은 우방이 파산될 경우에만 일어날 수 있기 때문에 현재로서는 가능성이 희박하다고 볼 수 있다.

또 공사가 지속될 경우 선납할인자가 분양금에서 실납부금을 제외한 할인분에 대해서 추가로 돈을 내는 일도 벌어지지 않는다. 공사를 계속하면 우방이 책임을 지는 것이고 파산으로 시공책임을 지는 대한주택보증이 환급할 경우에도 원금을 돌려받으면 되기때문.

영남건설 주택영업부 안승렬 부장은 "최근 서울에서 파산한 주택업체의 선납할인 계약자들이 대한주 택보증을 상대로 선납분을 보장받으려는 소송에서 승소했다는 판례가 있다"며 "보증회사 규정상으로 안된다고 해도 결국에는 선납할인자들이 법적 보호를 받을 것"이라고 말했다. 全桂完기자 jkw68@imaeil.com

#선납한 피해 계약자 사례는 이렇다

정화 우방팔레스를 계약한 이모(여. 32 대구시 남구 봉덕동)씨는 우방 부도 이후 밤잠을 설치고 있다. 분양금을 한꺼번에 내고 시중 금리보다 혜택을 많이 주는 선납 할인이 가족 모두에게 이런 고통을 주는 줄 몰랐다.

이씨는 지난 3월 남편(34. 회사원)과 함께 정화 우방팔레스 35평형(분양가 1억3천200만원)을 분양받았다. 분양과 함께 우방측은 이씨에게 엄청난 이익을 줄 뿐 아니라 보증까지 된다는 말을 건네며 선납을 하도록 권유했다. 계약금을 포함해 이씨는 우방에 1억1천500만원 분양금 전체를 냈다. 은행 대출금리가 선납할인률보다 낮다는 생각에 4천만원의 융자까지 냈다. 이씨 부부가 아파트를 분양받는데는 함께 살고 있는 홀어머니가 평생 을 모은 돈도 고스란이 들어갔다.

우방 부도 소식을 듣고 이씨와 남편은 여러차례 대한주택보증 대구지점에 연락해 보증 문제를 문의했으나 선납분은 보증이 되지 않는다는 대답만 들었다.

홀어머니는 식사를 제대로 하지 않으며 마음의 병을 얻었고 이씨 역시 한두번 눈물을 훔친 게 아니었다. 우방으로 찾아가 따지려고 해도 문을 걸어잠궈 하소연조차 할 수 없었다.

"분양담당자는 우방이 IMF에도 끄떡없었다며 무조건 안전하다고 여러차례 강조했습니다. 우방만 믿고 있 어라고 했던 그 사람들은 모두 어디로 간 것입니까. 우방 직원들이 자기 가족들에게도 이렇게 선납하도록 했을지 의문입니다"

1일 우방이 다시 문을 연다는 말을 듣고 이씨는 젖먹이 아이와 함께 회사로 곧장 달려갈 채비를 하고 있다. 비슷한 처지에 있는 사람들끼리 함께 대책을 세울 방법도 찾고 있다.

"이 돈 저 돈 다 끌어모아 집 한채 마련하려는 서민들이 아파트 분양을 운에 맡길 수밖에 없다는 현실이 타까울 뿐입니다" 全桂完기자 jkw68@imaeil.com

#관련 기사 붙임

아파트 계약자의 재산권 보호를 위해 운용되는 주택분양제보증제도가 애매한 규정 등으로 계약자들이 불이익을 당하는 경우가 속출할 수 밖에 없는 맹점을 드러내고 있다.

대한주택보증(주)의 보증약관에는 정해진 기간에 납부한 중도금 이외의 선납중도금에 대해선 보증책임이 없다 고 규정돼 있어 상당수 계약자들이 불안에 떨고 있다.

우방드림시티를 계약한 이모(43.여.대구시 북구 칠성동)씨는 "할인을 받을 수 있다는 직원의 말에 현혹돼 선납을 했는데 주택보증에서는 보증이 안된다고 밝혀, 어디에하소연해야 하냐"고 울상을 지었다.

그러나 주택업계 일부에서는 대한주택보증의 보증범위는 사용검사일(준공)까지 책임을 지는 것으로 돼 있어 확 대 해석하면 선납금도 보증범위에 포함될 수 있다는 의견이 나오고 있어 논란이 예상된다.

또 대한주택보증은 가사용상태에서 잔금을 내고 입주해 등기이전을 못한 경우(우방대출에 따른 금융기관 담보설 정때문)에 대해서도 보증책임이 없다는 입장을 보여, 송현하이츠, 서재우방타운 등 대구.경북 5개 단지 4천여 가구 입주 민들은 다른 구제책을 찾지 못해 애를 태우고 있다.

대한주택보증은 잔금 납부를 제외한 중도금까지만 보증책임이 있으며 잔금 부문은 우방에 책임이 있다는 입장을 보이고 있다.

반면 대구시 주택건축과 관계자는 "대한주택보증의 보증범위는 준공까지이다"며 "대구지역 미등기이전 2개단지 는 가사용 상태에서 입주했으며 이는 준공 이전 단계이므로 당연히 보증을 해야 한다"고 주장했다.

아파트생활문화연구소 강현구 국장은 "주택촉진법의 보증규정이 명확치 못한 점이 많아 논란이 되고 있다"며 " 공정과 부도 등 특이 상황에 현실성있게 적용되도록 분양보증제도를 개선해야 될 것"이라고 지적했다.

金敎榮기자 kimky@imaeil.com