기준시가 인상, 부동산 경기위축 부채질

국세청은 기준시가의 시가반영비율을 일단 작년 수준으로 유지, 서울과 수도권은 전용면적 85㎡(25.7평)이하 소형 아파트는 75%선을 고수했지만 85~165㎡는 85%, 165㎡(50평) 이상 대형 아파트는 90%로 높게 적용했다.

대구의 경우는 165㎡(50평)이상은 서울과 마찬가지로 90%로 반영비율을 높였고, 85㎡이하는 70%, 85~165㎡는 80%선으로 수도권 등에 비해 상대적으로 낮게 반영했다고 밝혔다.

▨ 투기심리 잡힐까

이번에 국세청의 기준시가 인상으로 투기심리가 차단되리라고 보는 쪽은 극히 드물다.

대구지방 국세청 관계자는 "주택거래신고 및 투기지역으로 지정된 곳에선 양도세가 실거래가 기준으로 매겨지기 때문에 기준시가 인상과 큰 연관성은 없지만 기준시가가 높아지면 실제 매매가를 큰폭으로 낮춰 신고하는 부작용이 없어지고, 세금부담이 높아지기 때문에 투기 및 가수요를 억제할 수 있을 것"이라고 말했다.

대구지방국세청은 특히 달서구 송현주공, 성당주공 등 재건축예상 아파트와 같이 가격 움직임이 감지되는 아파트에 대해서는 수시로 가격동향을 점검, 일정기준 이상 계속 상승세이면 기준시가를 재고시한다는 방침이다.

또 신규 입주를 앞둔 시점에서 가격이 급등한 수성구 황금동 '태왕 아너스'와 달서구 용산동 '롯데캐슬 그랜드' 등 아파트에 대해서는 다음번 기준시가에 실제가격과 비슷한 선으로 기준시가를 고시한다.

이번 조치는 상속.증여세 부담을 늘려 당분간 상속이나 증여가 일단 줄어드는 것은 물론 개발이익환수제 추진 등 강도높은 부동산 규제책으로 극도로 위축돼 있는 아파트시장의 활기를 끝내 살리지 못하는 커다란 요인으로 작용할 것이란 전망도 나오고 있다.

대구 수성구 범어동 한 공인중개사는 "지난해부터 이어진 매매시장 침체가 올들어서까지 지속되면서 거래성사는 꿈이 돼 버린 상태로 이미 4명의 직원들이 전직을 했는데 기준시가 인상이 추가 악재로 작용, 거래공백 상태를 장기화 할 수 있다"고 말했다.

▨ 기준시가 오르면 양도세도 올라

아파트를 판 시점의 기준시가에서 취득시점의 기준시가를 뺀 양도차익을 기초로 국세청은 양도소득세를 산출한다.

양도시점의 기준시가를 올리면 양도차익이 커져서 양도세부담이 늘어나게 된다.

대구 수성구와 중구.서구 지역 아파트의 경우는 주택투기지역내 위치, 실거래가격에 의한 양도소득세 부과로 인해 이번 기준시가 인상과는 사실상 상관이 없다.

대구지방국세청 관계자에 따르면 달서구 용산동 32평형 아파트의 경우 지난 2002년 4월(기준시가 9천만원)에 취득해서 다음달 팔 경우 기준시가는 현재 1억1천만원에서 1억2천만원(4월30일부터 적용)으로 오르기 때문에 양도자가 부담해야하는 양도소득세는 종전 176만4천원에서 두배 수준인 356만4천원으로 올라 180만원을 더 부담하게 된다.

▨ 투기지역은 어떻게 되나

투기지역의 아파트를 팔 때는 기준시가를 적용치 않고, 실거래가격으로 양도차익을 계산, 양도세를 부과한다.

대구에선 수성구나 중.서구지역에서 아파트를 팔 경우 기준시가가 오르더라도 시세에 큰 변화가 없으면 양도세에 미치는 영향은 크지 않다.

1가구3주택 이상 보유자들도 기준시가가 아닌 실거래가액으로 양도세를 부과하기 때문에 문제는 없다.

시세가 6억원이 넘는 고가 주택의 경우도 마찬가지로 시세에 따른 양도세를 부과받는다.

투기지역에서 아파트를 팔 때 적용하는 실제 거래가 신고금액이 정확한지 여부를 검증할 때 기준시가를 적용한다는 게 국세청의 방침이고 보면 이제는 실거래가격을 낮춰 신고하는 경우는 거의 불가능하다고 보면 된다.

실거래가격을 낮게 신고하면 국세청이 신고금액과 기준시가를 비교, 신고성실 여부를 따지게 된다.

한편 국세청은 전국 542만 가구의 아파트 및 연립주택의 기준시가를 29일 오후 6시부터 홈페이지(www.nts.go.kr)에 올려놓는 한편 국세종합상담센터(1588-0060)나 전국 104개 세무서를 통해 고시된 기준시가를 안내키로 했다.

따라서 자기가 살고있는 아파트의 기준시가를 확인하기 위해서는 이곳을 찾으면 된다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com