올 가을 전세 계약때 주의할 점은?

전세 계약을 할 때는 몇 가지 주의 사항이 필요하다.법률 문제를 소홀히 할 경우 자칫 보증금을 날리거나 제때 이사를 나가지 못하고 분쟁에 휘말릴 가능성이 있는 만큼 꼼꼼히 살펴야 한다는 것.

우선 근저당 여부를 살펴야 하며, 가급적 대출이 적거나 없는 곳에 전세를 드는 게 안전하며 불가피하게 대출이 많은 집에 세를 든다면 전세 보증금을 받아 대출금을 상환한다는 조건을 달아야 한다.

또 확정일자보다 주민등록과 이사를 먼저 해야 한다. 확정일자에 의한 우선 변제권은 대항력, 즉 이사를 한 뒤부터 효력이 발생하는 만큼 주소 이전 없이 확정일자를 먼저 받는다고 해도 법적인 효력을 기대하기 어렵다. 확정일자에 대한 확인은 임대차계약서를 작성하고 전입신고를 한 다음 동사무소에서 간단하게 할 수 있다.

특히 주의할 점은 잔금 때까지 등기부등본을 확인하는 것.

임차인의 대항력은 주민등록과 이사를 한 다음날 0시부터 발생함으로 주민 등록과 이사하는 날에 1순위 근저당이 설정된 집에 세를 들 경우 제3자에게 대항할 수 없다. 따라서 잔금 때(입주하는 날)도 등기부 등본을 재확인해 근저당이 설정돼 있는지 확인하는 것이 만일을 위해 안전하다.

한편, 매매 물건이 매도됐지만 매수인 앞으로 이전 등기되기 전에, 매도인으로부터 전세 권한을 부여받은 매수인과 임대차계약을 할 때가 있다. 이때는 매수인과 임대차계약을 체결하기보다는 매도인과 임대차 계약을 체결하는 것이 좋다. 매도인과 임대차계약을 체결하고 주택임대차보호법상 대항력과 확정일자를 받아두면 향후 매수인 앞으로 이전 등기가 되어도 대항력이 유지되므로 새로운 임대계약을 체결할 필요도 없다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr