[계산논단] 집값은 반드시 잡아야 한다

지난 한해동안 우리 서민 생활을 가장 어렵게 한 것이 집값 폭등 문제였다. 오죽하면 "밤새 집값 안녕하신가요?"라는 말이 나올 정도였을까. 그렇다면 금년도 집값은 어떻게 될까?

먼저 노무현 대통령이 신년사에서 밝힌 바와 같이 정부의 집값 안정에 대한 강력한 의지와 지난해 오를 만큼 올랐다는 심리적 작용 등으로 안정될 것이라는 전망이 있다. 반면 그동안 누적된 주택공급 부족으로 지난해 전세 문제가 올해도 재현될 가능성이 있으며, 약 20조원에 달하는 토지보상금 등으로 계속 상승할 것이라는 전망이 교차되고 있다.

대체적인 시각은 안정 쪽에 비중을 두고 있으나, 불안요인도 상존하고 있기 때문에 정부의 부동산 정책은 다음과 같은 방향으로 추진되었으면 한다. 첫째, 현재 주택시장 불안 해소를 위해서는 값싼 주택이 많이 공급될 것이라는 신뢰를 시장에 확고하게 심어주는 것이 중요하다.

부동산 시장 안정을 위해 주택공급이 중요하다는 사실은 80년대 말 분당·일산 등 수도권에 주택 200만호를 공급한 뒤, 약 10여년간 집값이 거의 오르지 않았다는 사실이 잘 증명해 주고 있다. 정부에서도 분양원가 공개, 분양가 상한제, 환매조건부 분양 방안 등 분양가를 인하하는 방안과, 신도시 개발계획 수립, 민간 부분의 주택 공급 촉진 등 물량공급 확대 계획과 함께 추가 대책도 강구하고 있는 것으로 알고 있다.

이와 같은 대책을 수립·시행하는데 있어 정부가 유념해야 하는 것은 주택 공급의 주체는 어디까지나 민간이기

때문에 주택시장에서 싸고 신속하게 많이 공급될 수 있도록 시장을 유도하고 안내하는 역할을 수행해야 할 것이고, 시장의 공급 의욕을 꺾는 정책은 가급적 자제해야 할 것이다.

둘째, 투기 수요 억제와 조세 형평성 제고를 골자로 하는 부동산 관련세제는 집값이 안정될 때까지 흔들림 없이 추진해 나갈 필요가 있다. 지난해에도 부동산세제의 완화를 놓고 정치권에서 계속 논란이 있었지만, 금년에는 전체 주택 보유세대의 1~2%에 불과한 6억 이상 고가주택 소유자가 지난해 주택가격 상승에 따라 대폭 증가될 전망이다.

강화된 양도세 시행에 따라 '동결효과'로 인한 주택 등 부동산 매매가 위축될 것으로 예상되며, 대통령 선거와

경기상황 등을 고려할 때 부동산 세제의 대폭 완화 요구가 클 것으로 전망된다. 부동산 세제의 수정은 부동산 정책 전반에 대한 수정으로 시장에 잘못 전달될 우려가 있으므로 당분간 현행 제도의 골격을 그대로 유지해나가는 것이 바람직하다고 본다.

셋째, 부동산시장에 과잉유동성이 흘러가지 않도록 돈의 흐름을 꾸준히 관리해야 할 것이다. 정부에서는 개발관련 보상금을 토지 등 현물로 보상할 수 있도록 하는 한편 과다한 주택담보대출을 규제하기 위해 주택담보 대출비율을 하향조정하고 관련 금리를 인상하며 소득수준에 따라 대출액을 제한하는 총부채상환비율제도를 투기지역에서 전국으로 확대하는 방안을 시행하고 있다.

이같이 금융면에서의 수요억제정책은 급격하게 시행할 경우, 가계 부실초래 등 경제전반에 미치는 영향이 크기 때문에 경제에 미치는 충격을 최소화할 수 있도록 점진적인 시행을 권하고 싶다. 일본의 경우처럼 지난 90년대 초 금융기관의 기업에 대한 부동산 대출 총량규제 실시와 금리인상(2%→6%) 등 급격한 수요억제 정책을 시행한 결과, 금융기관 대출이 많은 기업의 도산과 금융기관 부실 그리고 장기 경기침체로 연결된 잃어버린 10년의 경험을 타산지석으로 삼아야 할 것이다.

마지막으로, 집값 안정을 위한 각종 정책은 전국적이고 획일적으로 시행하는 것 보다, 집값 급등 지역과 그렇지 않은 지역에 대한 차별적인 정책 시행이 바람직하다. 지난해 집값 상승률을 보면 수도권의 집값이 크게 올랐고, 부산·대전·대구 등 지방도시 대부분은 소폭 하락하거나 제자리 걸음을 하고 있다. 수도권 중심의 부동산 규제정책이 자칫 그나마 어려운 지방경기를 더욱 위축시킬 우려가 있다.

올해는 어떤 정책 수단을 동원하더라도 집값을 기필코 잡아야 한다. 부동산 가격의 급등은 서민의 주거 안정을 위협하고 생산적 부문에 투입되어야 할 자원을 왜곡시키는 것은 물론, 기업경쟁력을 약화시키고 근로의욕을

떨어뜨리는 등 경제운용 뿐만 아니라 사회 통합에도 많은 지장을 초래하기 때문이다.

최경수(전 조달청장·계명대 세무학과 교수)