[이건욱의 세테크 살롱] 건물을 상속할 때

임대 중에 있는 부동산을 상속받는 경우 상속인은 임대계약이 만료되면 보증금을 반환해야 할 의무가 있으므로 상속세법에서는 이를 피상속인의 채무로 보아 상속세를 계산할 때 공제를 해 주고 있다.

따라서 임대차계약을 체결할 때 월세 비중을 줄이고 보증금을 많이 받는다면 공제 받을 수 있는 채무액이 많아지므로 상속세 부담을 줄일 수 있다.

예를 들어 시가 13억원 상당의 건물을 임대하면서 보증금 5억원에 월세 3백만원을 받았다면 상속이 개시되었을 때 약 5억원을 공제 받을 수 있으나 보증금 2억에 월세 1천만원을 받았다면 2억원 밖에 공제받을 수 없다.

그런데 문제는 피상속인이 부가가치세를 신고하면서 임대보증금 및 월세 수입금액을 실제보다 훨씬 낮게 신고한 경우가 많은데, 이런 경우에도 실제 보증금을 부채로 공제 받을 수 있는가 하는 점이다.

이런 경우에는 기왕의 신고내용과 관련없이 실제의 임대차계약서와 그 사실을 입증할 수 있는 증빙자료를 제시하여 인정을 받으면 실제 보증금을 공제 받을 수 있다.

그런데 증빙자료는 기 신고한 내용을 번복하는 것이므로 전세보증금이 입금된 통장사본, 월세의 경우 무통장입금증 및 통장 사본 등 객관적인 자료를 제시해야 인정받기가 쉽다.

한편, 과세당국에서는 상속세를 결정하면서 실제 임대차계약 내용대로 인정을 해 준 자료를 관할 세무서로 통보하고 있으며, 관할 세무서에서는 지금까지 적게 신고한 부가가치세 및 소득세를 일시에 추징하고 있다.

그러므로 부가가치세를 신고할 때는 사실대로 성실하게 신고하여 나중에 상속이 개시되었을 때 금융자료 등 객관적인 증빙을 갖추어야 하는 번거로움 없이 쉽게 보증금을 부채로 인정받도록 하자.

또한 상속개시 1～2년 전에 체결한 임대차계약 내용 중 임대보증금의 합계액이 1년 이내에 2억원 이상이거나, 2년 이내에 5억원 이상인 경우에는 그 사용처를 소명하여야 한다. 상속세법에서는 그 사용처를 소명하지 못할 경우에는 소명하지 못한 일정 금액에 대해 상속 재산으로 간주하여 상속세를 과세한다.

따라서 2년 이내의 임대보증금을 채무로 신고할 경우에는 그 사용처에 대한 증빙을 철저히 확보해 두어 추후 그 사용처를 소명하지 못해 추징당하는 불이익을 받지 않도록 하여야 한다.