주택법 개정안 9월 시행…지역 전망은?

"집값 잡혀도 장기적으론 공급 부족"

국회 합의로 주택법 개정안이 정부 방침대로 9월부터 시행에 들어갈 것으로 예상됨에 따라 '부동산 시장'의 판도 변화가 예상되고 있다.

주택법 개정안의 골자는 분양가 상한제와 분양 원가 공개로 지방은 침체된 부동산 시장 상황을 고려해 '분양가 상한제'만 적용 대상이 됐다. 이에 따라 향후 공급될 신규 아파트 분양가에 제동이 걸릴 수밖에 없어 집값 안정에 대한 기대 심리는 높아지지만 주택 업계는 사업 위축에 따른 장기적인 공급 감소를 우려하고 있다.

▷집값 얼마나 내려갈까

9월부터 시행에 들어가는 분양가 상한제는 정부가 정한 표준건축비에다 땅값(택지비)을 더한 가격 이내로 분양가를 제한하는 방안이다.

즉 시행사나 시공사가 분양가에 과도한 이윤을 책정할 수 있는 현행 분양 구조를 원천적으로 봉쇄하겠다는 내용. 정부는 분양가 상한제로 수도권 아파트 가격이 20% 이상 내려갈 것으로 내다보고 있다.

현재 정부는 분양가 상한제 실시에 따른 구체적인 표준 건축비를 제시하고 있지는 않지만 건교부가 지방 공공택지 등에서 적용하는 표준 건축비는 중대형 평형의 경우 분양 평형을 기준으로 할때 450만원 정도 수준이다. 주택업계가 분양가 책정시 땅값을 제외한 건축비로 500-600만원을 받는 것을 감안하면 땅값을 제외한 부분에서만 10% 정도 원가 절감이 이뤄지게 된다. 또 땅값도 매입비가 아닌 감정 평가 금액으로 산정하게 되면 10-20%까지 내려가게 된다.

즉 땅값과 건축비 절감 부분을 포함하면 지방도 최소 15% 이상 아파트 가격이 내려 갈 것 이라는 계산이다.

분양가 상한제는 2일 국회를 통과하면 9월부터 시행에 들어가게 되며 9월말까지 사업승인 신청을 접수한뒤 연내로 분양을 하는 단지는 상한제 대상에서 제외된다.

▷주택 업계 반응

주택업계는 정부안이 시장 상황을 무시한 조치라며 반발하고 있다. 우선 택지비를 매입 원가가 아닌 감정가로만 인정하는데다 표준 건축비도 소비자 취향에 맞춘 '고품질' 아파트와는 거리가 멀다는 주장이다.

한라주택 최원근 상무는 "시행사들이 매입한 택지를 감정 평가하면 80-90% 수준에 그친다."며 "알박기 등 택지비 상승 요인과 부지 매입 이후 금리 등을 인정하지 않는데다 시공,시행사들이 부지를 강제 매입할 수 있는 권한도 없어 앞으로는 택지 매입이 구조적으로 불가능 해질 것"이라고 밝혔다.

단 개정안에서는 경매나 공매를 통해 낙찰받거나 공공기관으로부터 매입한 토지 등은 예외를 인정키로 해 당초 원안보다는 다소 후퇴했다.

표준 건축비도 논란의 여지가 많다.

화성산업 권진혁 영업 부장은 "표준 건축비는 시행.시공사 이윤, 은행 금리, 각종 마케팅 비용 등이 제대로 반영돼 있지 않다."며 "평당 분양가에서 땅값을 빼면 실제 지방 주택 업체는 평당 500만원, 대형 1군업체는 600만 원까지 건축비가 올라간다"고 밝혔다.

▷실효성과 공급 부족 논란.

주택업계는 '분양가 상한제'가 실시되더라도 '값내린 아파트'는 기대하기 어려울 것이란 주장을 펴고 있다.

건축비 절감을 위해서는 업체들이 마감재 수준을 떨어뜨리고 각종 부대 시설 축소에 나설 수 밖에 없는데다 옵션제 실시를 통해 '분양가 상한제'에 따른 손실분을 보상받을 경우 결국 값내린 만큼 품질이 떨어지거나 옵션제를 통한 기존 가격이 유지될 것이란 논리다.

분양대행사 대영의 이호경 대표는 "분양가 상한제 적용을 받지 않는 올해 분양 아파트들의 경우는 현행 구조상 아파트 가격이 내리기를 기대하기 어려울 것"이라며 "단 감정평가 금액으로 토지를 매입하고 표준 건축비를 그대로 적용한다면 내년부터는 값내린 아파트도 등장할 수 있을 것으로 본다."고 밝혔다.

그러나 이 대표는 "분양가 상한제 골격을 맞추고 이윤을 확보 할 수 있는 사업지가 대폭 줄어들 수 밖에 없어 결국은 내년 이후 부터는 아파트 공급량이 크게 줄어들어 또다른 가격 불안 요인이 될 것"이라고 덧붙였다.

여기에다 분양가 상한제가 시행사 이윤을 인정하지 않는 구조인 탓에 현재 분양되는 아파트 사업의 90% 이상을 차지하는 PF(프로젝트 파이낸싱) 구조도 불가능해져 공급 체계도 무너질 것으로 우려의 목소리가 높다.

SD건설의 금용필 영업 이사는 "현재는 시행사가 제 2금융권으로부터 브릿지 론을 빌려 택지 계약금을 지급한뒤 시공사와 약정을 맺고 은행권으로부터 대출을 받는 구조로 사업이 진행되고 있다."며 "공영택지가 아닌 이상 시공사가 직접 부지 매입에 나서기가 어렵고 은행권으로부터 직접 대출을 받는 것도 여러가지 문제점이 있다."고 주장했다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr