대구 미분양 아파트 `시한폭탄`

대구 미분양 아파트 '시한폭탄'

대구 지역 미분양 아파트가 눈덩이처럼 불어나고 있다.

2006년 하반기부터 쌓이기 시작한 미분양 아파트 가구수가 지난달을 기점으로 1만 2천 가구를 넘어섰다.

1만 2천 가구는 지난해 대구 지역 전체 분양 가구의 절반에 해당되는 물량이다.

주택업계에서는 "지난해 가을 이후 분양된 아파트 중 일부 단지를 빼고는 초기 계약률이 30%를 넘지 못했으며 최근에는 이마저도 힘든 상황"이라며 "올 하반기 분양가 상한제 회피 물량이 시장에 나오기 시작하면 미분양 물량은 더욱 증가할 수도 있을 것"으로 분석하고 있다.

◆미분양 2000년 이후 최고 수준

대구시가 발표한 자료에 따르면 지역 미분양 아파트는 6월 말 현재 1만 2천489가구. 지난해 연말 8천700가구에 비하면 3천700여 가구가 늘었으며 1년 전인 지난해 6월(6천162가구)과 비교하면 무려 두 배 이상 증가했다.

미분양 물량은 전용면적 기준 85㎡(34평형) 이상이 7천682가구로 전체의 60% 이상을 차지하고 있다. 또 60㎡(20평형대) 이상 85㎡ 이하는 4천300여 가구, 60㎡ 이하는 497가구다. 85㎡ 이상의 중대형 미분양은 심각한 상황이며 60㎡ 이하는 오히려 적정 재고 물량이 부족한 셈이다.

지난 2000년 이후 미분양 물량이 최고치를 기록한 시점은 '분양권 전매 제한'과 '투기과열지구 지정'을 골자로 한 '10·29 부동산 대책'이 발표됐던 2003년 연말로 미분양 물량이 4천159가구 정도였다.

분양 대행사 관계자들은 "부동산 시장이 호황일 때도 지역 인구 규모와 분양 물량을 감안하면 2천~3천 가구 정도의 미분양 물량은 쌓일 수밖에 없다."며 "그러나 1만 여개를 넘어선 현재로서는 정부가 지방 부동산 시장에 대한 대책을 내놓지 않는 이상 해결 방안을 찾기가 쉽지 않을 것"이란 전망을 내놓고 있다.

지역별로는 달서구 지역 미분양이 5천300가구, 수성구가 2천500가구로 두 지역 미분양 물량이 전체의 70% 정도를 차지하고 있다.

◆미분양 해소에 사활 건 주택업체

미분양 물량이 쌓으면서 지난해 이후 단지 분양에 나선 주택업체들은 '미분양 떨기'에 총력전을 펴고 있다.

'선분양 후시공' 구조에서 미계약 세대수가 증가하면 공사비 조달이 어려워 결국은 자금 유동성 위기를 맞을 가능성이 크기 때문.

미분양 물량이 주택업체로서는 '시한폭탄'인 셈이다.

주택업체 관계자들은 "분양 이후 1년이 지난 뒤까지 계약률이 50%를 넘지 못하면 업체로서는 상당한 자금 부담을 안게 된다."며 "당초 계약 조건을 변경해 할인 판매에 나서는 이유도 '자금 위기'에서 벗어나기 위한 방안"이라고 밝혔다.

따라서 시공사 입장에서는 조건 변경으로 손실을 떠안지만 계약자 입장에서는 좀더 유리한 조건에서 아파트를 분양받을 수 있다.

현재 업체들이 내걸고 있는 미분양 계약 조건은 분기별로 달라지고 있다.

지난해 상반기만 해도 '파격 조건'이란 이름으로 '중도금 무이자'가 모델하우스에 현수막으로 등장했지만 현재는 중도금 무이자에다 계약금 정액제는 기본 사항이 됐다. 일부 단지는 입주 후 일정 기간이 지난 뒤 잔금을 납부하는 '잔금 유예'를 내걸고 있으며 입주 때 적정가의 프리미엄이 붙지 않으면 시공사에서 위약금을 무는 프리미엄 보장제까지 잇따라 등장하고 있다.

분양 대행사 장백의 박영곤 대표는 "양도세 중과와 대출 규제 등 정부의 부동산 대책으로 매수 심리가 실종된 상황이지만 내집마련이 필요한 실수요자라면 조건과 입지를 따져 미분양 단지를 살펴보는 것도 도움이 될 것"이라며 "가계약을 받는 단지도 있어 원하는 아파트가 있다면 일단 가계약 후 시장 상황을 본 뒤 정식 계약을 하는 것도 괜찮은 방법 중 하나"라고 조언했다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr