[부동산 이야기]부담부 증여

재산에 포함된 부채 떠안는 조건으로 증여

자녀에게 부동산을 증여할 때의 절세방안으로 부담부 증여를 이용하는 경우가 있다. 부담부 증여란 재산을 증여하면서 재산에 포함된 임대보증금 등 부채를 수증자(자녀)가 떠안는 조건으로 증여하는 것을 말한다.

일반적 증여를 하면 부동산가격 전체에 대해 증여세가 과세되지만, 부담부 증여를 하면 부담한 부채부분에 대해서는 양도소득세가 과세되고 부채를 차감한 나머지 부분에 대해서 증여세가 과세된다.

예를 들면, 시가 6억원의 상가를 자녀에게 증여하면 6억원에서 자녀에 대한 증여재산공제 3천만원을 차감한 5억7천만원에 대해 약 1억원의 증여세가 과세된다. 그런데 만약 시가 6억원인 이 상가의 취득가액이 4억원이고 임대보증금 3억원이 있는데 자녀가 임대보증금을 모두 떠안는 조건으로 부담부 증여를 했다고 가정해 보자. 자녀가 떠안은 임대보증금 3억원에 대해서는 부모가 자녀에게 부동산을 양도한 것으로 보아 부모에게 양도소득세를 과세하고, 나머지 3억원에 대해서는 부모가 자녀에게 증여한 것으로 보아 자녀에게 증여세를 과세하게 된다. 이때 부모가 부담할 양도소득세를 계산하면 양도가액 3억원에서 취득가액 2억원(총 취득가액 4억원 중 양도부분의 취득가액)을 공제해 계산된 양도차익 1억원에 대해 양도소득세와 주민세 약 2천200만원이 과세되고, 자녀가 부담할 증여세를 계산하면 임대보증금을 제외한 나머지 3억원에 대해 증여재산공제 3천만원을 차감한 2억7천만원에 대해 증여세 약 4천만원이 과세된다. 따라서 합계 6천200만원의 세금을 부담하므로 약 3천800만원의 절세 효과가 있을 수 있다.

주의할 점은 자녀에게 부담부 증여를 한 후에 그 재산을 5년 이내에 양도할 경우 증여세가 과세된 부분에 대해서는 양도소득세가 많이 과세될 수 있으므로 5년 내에는 증여받은 재산을 처분하지 않는 것이 좋다. 또한 부담한 채무를 부모가 대신 상환하면 상환한 금액에 대해 증여세가 과세될 수 있음에도 주의해야 한다.

물론 위 예에서는 부담부 증여로 세금이 많이 절세되는 효과가 있지만 양도차익이 많이 발생해 세금을 더 많이 납부해야 하는 경우 등 부담부 증여시에 절세효과가 없는 경우도 있다. 따라서 재산을 증여하기 전에는 반드시 전문가와 상의해 적절한 방법을 선택해야 한다.

김연웅 문정세무법인 세무사