[알면 유익한 세무상식] '1가구2주택' 집 팔려면 주민등록 분리부터

부모와 자녀가 각각 주택을 하나씩 가지고 있거나 형제자매가 각각 주택을 보유하지만, 건강보험 등 경제적인 여러 문제로 주민등록을 한집으로 옮기는 경우를 종종 보게 된다.

이런 경우 주택을 팔지 않으면 별문제가 없으나, 부모 또는 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1가구 2주택자가 주택을 양도한 것으로 되어 양도소득세 과세문제가 발생한다.

세무서에서는 부동산의 소유권이전등기가 끝난 자료를 수집해 전산처리 후 이를 기준으로 과세대상 자료를 분류한다. 양도일을 기준으로 부모와 자녀가 각각 주택을 소유하고 있고 동일한 주소지에 주민등록이 되어 있으면서 부모와 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1가구 2주택자가 주택을 양도한 것으로 분류되기 때문이다.

세법에서는 국민의 주거생활의 안정과 거주'이전의 자유를 보장하기 위해 거주자인 1가구가 국내에 1주택(미등기자산, 고가주택이 아닐 것)을 보유하고 2년 이상 보유한 뒤 양도 시 양도소득세를 비과세한다.

1가구 1주택에서 '1가구'라 함은 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1가구를 말한다.

또 '생계를 같이하는 가족'은 동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자의 직계존'비속(배우자 포함) 및 형제자매를 말한다.

따라서 주민등록상으로는 동일 세대원으로 등재되어 있다 하더라도 사실상 따로 거주하고 있고 생계를 같이하지 아니하면 동일 세대원으로 보지 않는다.

상기의 경우 주민등록을 옮겨온 경우라도 부모가 60세 이상인 경우 노부모 동거봉양을 위한 세대 합가로 보아 합가 후 5년 이내에 주택을 양도하거나, 동일 세대원 간에 생계를 같이하지 않았음을 객관적인 자료에 의해 증명하면 1가구 1주택 비과세를 받을 수도 있지만 5년이 지나거나, 납세자가 객관적인 증빙자료를 첨부하여 생계를 같이하고 있지 않다는 사실을 입증하여 비과세 받는 일은 쉬운 일이 아니다.

따라서 부모와 자녀, 형제지간 간 보유주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면 가장 좋은 양도일 전 절세방안이 주민등록을 분리해 놓는 것이다. '1가구 1주택' 해당 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하므로 양도일 전 주민등록 분리하여 두면 별도 가구 입증 등 복잡한 문제없이 1주택으로 인정받을 수 있다.

김상곤 세무사