[경매 프리즘] 전세금 우선 변제 받는 방법

임차 건물 전세권 등기하고 즉시 전입신고 하도록

우리 민법은 제303조에서 "전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용'수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다"고 규정했다. 즉 내가 임차한 건물이 경매로 매각될 경우 후순위 권리자에 우선하여 배당받기 위해서는 전세권 등기를 하는 것이 좋다.

등기된 전세권은 확정일자를 받지 않아도 우선배당이 가능하고 민법 제318조(전세권 설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다)에 따라 경매를 청구할 수도 있는 강한 권리(물권)를 가지기 때문이다.

하지만 등기권리만 믿고 전입신고(사업자등록)를 하지 않거나 대수롭지 않게 생각한 나머지 날짜를 미루는 경우도 있는데, 이는 위험할 수 있다.

당해 부동산이 경매로 매각되면 매각대금에서 0순위로 경매비용을 공제한 후 1순위인 소액 임차인 및 임금채권자에게 배당하기 때문에 등기부상의 여타 권리자보다 선순위 권리를 확보한 전세권자이면서도 자신의 전세보증금 전액을 배당받지 못하는 경우가 왕왕 발생한다. 이때 전입신고(사업자등록)일이 빠르면 미배당 보증금 전액을 매수인으로부터 변제받을 수 있지만 전입신고를 하지 않은 경우에는 달리 전세보증금을 확보할 방법이 없다.

한편 전세권 등기를 필하지 않은 임차인도 계약 후 전입신고(사업자등록) 및 확정일자를 갖춘 경우에는 대항력(이미 발생되어 효력 있는 권리를 제3자에게도 주장할 수 있는 효력)을 갖게 되고 채권이 물권화되어 배당 신청을 함으로써 후순위 권리자에 우선하여 자신의 보증금을 변제받을 수 있다

건물을 임차하면서 전세금을 지급하여 그 이자로 부동산 사용료(借賃)에 갈음하는 계약은 등기하지 않는 한 채권적 전세인 임차권일 따름이다. 보증금과 함께 매월 얼마를 차임으로 지불하는 월세 및 계약 기간 동안의 월세 전액을 한꺼번에 지불하는 깔세(사글세)도 모두 마찬가지여서 계약 후 임차목적물을 인도받는 즉시 전입신고(사업자등록) 및 확정일자를 받는 것이 옳다.