'역전세 내년까지 지속될 전망', 전세자금대출 DSR에 포함 필요

KB경영연구소, 18일 전세제도 정책제언 보고서 발간

아파트 전세 가격 하락세가 이어지면서 역전세난 우려가 커지는 가운데 22일 오후 서울 종로구의 한 부동산 중개업소 앞에 전세 매물 등 부동산 매물 정보가 게시되어 있다. 이날 직방에 따르면 올해 4월 전세가격지수가 2년 전 대비 11.8% 떨어졌다. 연합뉴스

집값과 전셋값의 동반 하락으로 인한 역전세 현상이 내년까지 지속될 수 있다는 전망이 나왔다. 해당 내용으로 보고서를 작성한 KB금융지주 경영연구소는 역전세를 포함한 전세제도의 문제를 해결하려면 금융시스템을 개선해야 한다고도 주장했다.

KB금융지주 경영연구소는 18일 '전세 제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언' 보고서를 발간, 전세가격이 지난해 7월을 정점으로 하락한 점 등에 비춰볼 때 전세보증금 이슈가 내년까지 지속할 수 있다고 밝혔다.

최근에는 악의적 투자자에 의한 전세사기가 대두됐지만 향후 전세가격 급락에 따른 부작용이 다양한 형태로 나타날 수 있다고 내다봤다.

예를 들어 전세보증금 회수가 지연될 경우, 세입자는 주택 구입, 근무지 이전, 자녀 교육 등의 문제를 겪을 수 있다.

우리나라만의 독특한 임차 제도인 전세는 역전세 외에도 무자본 갭투자, 전세보증금 미반환 위험 노출 등의 문제를 안고 있다.

보고서는 이러한 문제를 해결하려면 근본적인 개선안이 필요하다며 전세제도 관련 금융시스템 개선이 필요하다고 제언했다.

우선 무주택 서민을 위한 전세자금대출이 있다.

KB금융지주 경영연구소는 보고서를 통해 전세자금대출이 전세가격을 밀어 올리고 투자 수요 증가 요인으로 작용한 면도 있다면서 전세자금대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하고, 매매가 대 전세가(매매전세비)가 70% 이상인 주택에 대해선 전세자금대출을 제한하는 안을 검토해야 한다고 주장했다.

다만 임대인이 전세보증금 반환 용도로 대출을 신청하는 경우에 한해 한시적으로 주택담보대출비율(LTV)을 70%까지 허용하고, 특히 대출신청 금액이 1억5천만원 이하인 경우 DSR 적용을 배제해 임차인의 안정적인 퇴거 지원에 나서야 한다고 덧붙였다.

임대보증금 보증과 전세보증금 반환 보증보험을 통합하고 임대인의 보험가입을 의무화하는 것도 해결 방안으로 제시했다.

전세거래 안전성 확보 측면에서 부동산 중개업소의 임대인 관련 정보 확인을 의무화하고, 전세계약 시 매매전세비에 대해 설명토록 하는 방안이 필요하다는 의견도 내놓았다.

임대주택을 직접 중개·관리하며 하자 발생 시 전세보증금 보존과 계약 파기를 책임질 수 있는 기업형 중개 플랫폼이 필요하고, 다주택자의 임대사업자 등록 의무화를 조속히 도입해야 한다고 강조했다.