[사설] 부동산 PF 개선안, 방향 옳지만 시장 충격도 대비해야

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)은 2022년 하반기 '레고랜드 사태' 이후 경제 최대 위험 요소가 됐다. 위기의 핵심은 낮은 자기자본비율(自己資本比率)이다. 시행사는 3억원만 갖고도 100억원 규모 사업이 가능하다. 금융사가 미래 수익을 담보로 돈을 빌려줘서다. 국내 대부분 PF 사업의 자기자본비율은 3~5% 정도인데, 선진국의 10분의 1에 불과하다. 위험 부담이 큰 만큼 대출 이자도 높다. 사업성이 조금만 떨어져도, 금리가 약간만 올라도 시행사와 건설사 부담은 쓰나미처럼 커진다. 이들이 넘어지면 금융 시스템마저 흔들린다. 지난 6월 말 기준 부동산 PF대출 잔액은 130조원이 넘고, 연체율은 평균 4%에 육박한다.

14일 정부가 내놓은 '부동산 PF 제도 개선 방안'은 대출 문턱을 높이는 대신 세제 혜택도 준다는 게 골자다. 우선 시행사 자기자본비율을 20% 수준까지 끌어올린다. PF 사업에 토지·건물을 현물출자(現物出資)하면 법인세·양도소득세를 부동산 매각 후 수익 발생 시 내도록 해 준다. 시행사는 토지·건물 매입비 부담 감소와 자기자본비율 상승 효과를 거둔다. 조세특례제한법을 고쳐야 가능하다. 자기자본비율이 낮은 사업장에 금융사가 대출하면 자본금과 대손충당금 비율을 높이는 페널티를 부과한다.

큰 틀에서 방향은 옳지만 시장 충격에도 대비해야 한다. 가뜩이나 부실 PF 사업장 정리 문제로 부동산 시장이 가라앉아 있는데 개선안이 성급하게 시행되면 영세 부동산 업체의 연쇄 도산(倒産)이나 주택 공급 불균형이 발생할 수 있다. 정부가 내놓은 충분한 유예기간과 단계적 적용, 소급 적용 불가 방침과 함께 시장 안정 대책도 필요하다.