건설투자 5분기 연속 감소세 극복 위한 지방 집중 처방

세컨드홈 특례 취득가액 3억→12억 확대
미분양 매입 물량 3천→8천가구 늘린다

지난 2월 대구 수성구 파동의 한 아파트 단지에 할인분양 현수막이 내걸린 모습. 매일신문 DB

정부가 14일 발표한 지방중심 건설투자 보강방안은 건설투자가 5분기 연속 감소하며 장기 부진을 보이는 상황에서 나온 종합 처방이다.

기획재정부에 따르면 건설투자는 지난해 2분기 이후 건축 부문이, 4분기 이후 토목 부문이 각각 감소세를 지속하고 있다. 국내총생산(GDP) 대비 건설투자 비중도 2017년 15.7%에서 2024년 13.9%로 1.8%포인트(p) 하락했다.

이 같은 건설경기 부진의 원인은 복합적이다. 2022년 이후 기준금리가 1.0%에서 3.5%로 급등하면서 주택가격이 하락하고 분양시장이 둔화된 것이 주요 배경이다. 전국 아파트 매매가격 증감률은 2021년 14.1%에서 2022년 -7.6%로 급락했고, 건설수주도 2022년 3분기 30.2%에서 같은 해 4분기 -17.2%로 전환됐다.

특히 비수도권 주택시장 부진이 심각하다. 2017년 이후 비수도권 인구가 93만6천명 감소하면서 지방 주택수요가 둔화되고 미분양이 급증했다. 공사비지수도 2020년(100 기준) 111.5에서 2025년 6월 131.1로 상승해 사업성을 악화시켰다.

◆세컨드홈 특례 확대, 지방 수요 창출 핵심

이번 대책의 핵심은 지방 부동산 수요 보완이다. 가장 주목받는 조치는 세컨드홈 세제 혜택 대폭 확대다. 1주택자가 지방 인구감소지역에 추가 주택을 구입할 때 받는 세제 지원을 기존 인구감소지역에서 인구감소관심지역까지 확대하고, 혜택 규모도 늘렸다.

양도세·종합부동산세·재산세 특례 대상 공시가격 상한이 4억원에서 9억원으로, 취득세 특례 대상 취득가액은 3억원에서 12억원으로 각각 상향 조정됐다. 취득세 감면 한도도 기존 150만원에서 최대 600만원(12억원×5%×50%)으로 4배 늘어난다.

대구경북에서는 대구 군위와 경북의 15개 인구감소지역에 더해 경주와 김천 등 인구감소관심지역까지 세컨드홈 특례를 받을 수 있게 된다. 이는 수도권 거주자들의 지방 주택 구입 수요를 자극하는 동시에 지역 주민의 주거 이동성도 높일 것으로 예상된다.

대구 주택 시장 장기 침체로 준공 후 미분양이 크게 늘고 있다. 지난달 16일 대구 시내 한 아파트 분양 홍보관 모습. 매일신문 DB

미분양 주택 문제 해결을 위한 정책도 대폭 강화됐다. 한국토지주택공사(LH)의 지방 준공 후 미분양 매입 물량을 올해 3천가구에서 내년 8천가구로 확대하고, 매입상한가 기준을 감정가의 83%에서 90%로 올려 실효성을 높였다.

주택도시보증공사(HUG)가 시행하는 안심환매 사업도 본격 가동된다. 총 2조4천억원 규모로 1만가구를 대상으로 준공 전 미분양 사업장에 분양가의 50%만큼 유동성을 지원하고 건설사에 환매권을 부여한다. 이 과정에서 발생하는 세 부담을 완화하기 위해 HUG의 미분양 주택 매입 시 취득세·재산세·종부세를, 사업 주체 환매 시 취득세를 면제한다.

CR리츠 활성화를 위해서는 준공 후 미분양 주택에 대한 법인 양도소득 추가과세를 배제하기로 했다. 이는 기관투자자들의 미분양 주택 매입을 유도해 시장 안정화에 기여할 것으로 기대된다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화를 위한 조치도 단계별로 추진된다. 우수 사업자 대상 토지매입 단계에서 공공이 선투자하는 개발앵커리츠를 8천억원 규모로 도입하고, 기존 보증 사각지대에 있던 중소건설사를 위해 2조원 규모 특별보증을 신설한다.

분양 중심 PF 사업을 안정적 운영이 가능한 프로젝트 리츠로 전환하는 방안도 허용한다. 이는 고부채 구조의 PF 사업이 자기자본 기반의 안정적 운영 모델로 전환할 수 있도록 지원하는 조치다.

◆SOC 투자 확대와 제도 개선

사회간접자본(SOC) 분야에서는 예비타당성조사 제도 개선이 주목받는다. 1999년 도입 후 26년간 유지해온 예타 대상 기준을 총사업비 500억원에서 1천억원으로, 국비 기준을 300억원에서 500억원으로 각각 상향했다. 이는 중소규모 SOC 사업의 신속한 추진을 가능하게 할 것으로 예상된다.

올해 SOC 예산 26조원(추경 1조7천억원 포함)의 신속 집행과 함께 공공기관의 내년 사업 중 4천억원 규모를 연내 당겨 집행하기로 했다. 100억원 미만 중소공사의 적격심사 낙찰하한율도 2%포인트 수준 상향 조정해 중소업체의 수주 기회를 확대한다.

건설업계의 공사비 부담 완화를 위해 자재 수급 안정화 시스템을 구축한다. 인공지능(AI) 기반 모니터링 시스템을 통해 레미콘과 철근 등 주요 자재의 지역별 수급 현황을 실시간 파악하고, 바다 골재와 산림 토석 채취 관련 인허가 절차를 간소화한다.

인력 부족 해결을 위해서는 내국인 기피 공종에 대한 기능인력(E-7-3) 비자 신설을 추진하고, 기능인등급제를 활성화해 숙련 인력을 체계적으로 양성한다. AI와 스마트 기술 도입을 통한 건설 현장의 디지털 전환도 가속화한다.

이번 대책은 지방 중심의 수요 창출과 공급 여건 개선, 제도적 장벽 해소를 통해 건설투자 활성화를 도모하는 종합적 접근이다. 특히 세컨드홈 특례 확대와 미분양 해소 방안은 침체된 지방 부동산 시장에 직접적인 수혈 효과를 가져올 것으로 기대된다.

다만 정책 효과가 본격적으로 나타나기까지는 상당한 시간이 걸릴 것으로 예상된다. 세제 혜택 확대가 실제 수요로 이어지려면 지방 부동산에 대한 투자 매력도가 높아져야 하고, 미분양 해소도 시장 상황 개선이 전제돼야 한다.