취득·보유·양도 전 단계 손본다…李정부, 부동산 세제 전면 재설계

장기보유특별공제 실거주 중심 재편 유력
이달 말 세법 개정안 기본 방향 공개 예정

이재명 대통령이 8일 청와대 영빈관에서 열린 취임 1주년 기자회견에서 취재진의 질문을 받고 있다. 연합뉴스

부동산 취득부터 보유, 양도까지 전 과정의 세 부담을 하나의 틀로 묶는 대대적인 세제 개혁이 추진될 전망이다. 이재명 대통령이 취임 1주년 기자회견에서 부동산 시장 안정화의 핵심 해법으로 '투기 수요 억제'와 '실거주 중심 과세'를 제시하면서 특정 세목의 세율만 손보던 종전 방식에서 벗어나 과세 철학 자체를 바꾸는 구조적 전환이 기정사실로 되는 분위기다.

9일 세종 관가 안팎에 따르면 정부는 주택 취득세와 재산세·종합부동산세 등 보유세, 양도소득세를 연계한 납세자의 '총 세부담'을 기준으로 과세 체계를 전면 점검하고 있는 것으로 알려졌다.

이 대통령도 전날 청와대 영빈관 기자회견에서 "우리나라는 부동산을 많이 사 모아도 부담이 별로 없다"며 "근본적으로 기대수익률을 낮춰야 한다"고 말했다. 이번 세제 개편이 단순한 증세 정책이라기보다 실거주 목적의 주택 보유는 보호하되 투자·투기 목적의 자산 보유에는 더 높은 비용을 부과하겠다는 과세 철학의 전환을 예고한 발언으로 풀이된다.

◆장기보유특별공제 손질…거주 기간 비중 대폭 확대 유력

이번 개편에서 가장 먼저 변화가 예상되는 분야는 양도소득세다. 핵심은 장기보유특별공제 개편이다.

현행 제도는 1가구 1주택자가 주택을 오래 보유하고 거주할 경우 보유 기간과 거주 기간에 각각 최대 40%씩, 최대 80%까지 양도차익을 공제받을 수 있다. 그러나 정부는 단순히 오래 보유했다는 이유만으로 세금을 감면하는 것이 실거주 원칙에 맞지 않는다고 판단하는 것으로 알려졌다. 이에 따라 보유 기간에 따른 공제는 축소하거나 폐지하고 실제 거주 기간에 대한 공제 비중을 확대하는 방안이 유력하게 검토되고 있다.

이 대통령도 전날 "오래 가지고 있다고 세금을 깎아준다. 오래 투기했다고 뭘 깎아주느냐"고 직접 지적했다.

만약 이 같은 개편이 현실화되면 투자 목적으로 장기간 보유한 주택은 양도세 부담이 크게 늘어날 수 있다. 특히 서울과 수도권 인기 지역을 중심으로 장기 보유를 통해 시세차익을 실현하는 전략은 상당한 타격을 받을 전망이다. 시장에서는 이를 단순한 세법 개정이 아니라 과세 철학의 근본적 변화로 받아들이고 있다.

이재명 정부가 실거주 중심의 부동산 세제 개편을 추진하는 가운데 6일 경기도 하남시 검단산 정상에서 바라본 서울 강동구와 광진구 일대 아파트 단지 모습. 정부는 취득·보유·양도 전 과정을 아우르는 부동산 세제 개편 방안을 검토하고 있다. 홍준표 기자

◆공정시장가액비율 상향 카드…세율 건드리지 않고 보유세 강화

이번 개편의 또 다른 축은 보유세다. 이 대통령은 기자회견에서 집 여러 채를 보유하는 것 자체를 문제 삼는 것은 아니지만 그에 상응하는 부담은 필요하다고 밝혔다. 이는 다주택자와 고가 부동산 보유자에 대한 세 부담 확대 가능성을 시사한 발언으로 받아들여진다.

정부가 활용할 수 있는 수단은 크게 두 가지다. 우선 국회 입법을 통해 재산세와 종합부동산세의 과세표준 구간을 세분화하거나 세율을 조정하는 방식이 있다. 동시에 국회 입법보다 빠른 경로인 시행령 개정을 통한 공정시장가액비율 상향도 유력한 선택지로 거론된다.

공정시장가액비율은 종부세 과세표준을 산정할 때 적용되는 비율이다. 현재 60% 수준인 이 비율을 높이면 명목 세율을 올리지 않고도 과세표준이 커져 사실상 세 부담을 늘리는 효과를 낼 수 있다. 정부 입장에서는 정치적 부담이 큰 세율 인상 대신 비교적 신속하게 보유세 강화 효과를 거둘 수 있는 수단이라 선호할 가능성이 크다.

이 때문에 부동산 시장에서도 공정시장가액비율 조정 여부가 이번 세제 개편의 핵심 변수 가운데 하나가 될 것으로 보고 있다.

취득세도 손질 대상에 오를 전망이다. 정부는 취득 단계부터 보유와 양도 단계까지 발생하는 전체 세 부담을 하나의 체계 안에서 관리하는 방안을 검토하고 있다. 이에 따라 생애 최초 주택 구입자나 실수요 목적의 장기 거주자는 부담을 줄이고 단기 차익을 노린 투자성 거래에는 더 높은 취득세를 적용하는 방식이 논의될 가능성이 있다.

전문가들은 이 같은 구조가 정착될 경우 지금까지의 세목별 규제 방식에서 벗어나 투자 목적과 실거주 목적을 보다 명확하게 구분하는 과세 체계가 구축될 것으로 전망한다.

◆"보유세 전가·똘똘한 한 채 심화" 부작용 우려도

세제 개편 논의와 함께 부작용에 대한 우려도 나온다.

보유세 부담이 임차인에게 전가될 수 있다는 점이 가장 큰 우려다. 다주택자 보유세가 오르면 임대인이 이를 임대료 인상으로 만회하려 할 수 있고 결국 세입자 부담이 커진다는 논리다.

이른바 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 더욱 심화할 수 있다는 분석도 제기된다. 다주택 보유 비용이 높아질수록 수요가 서울 등 핵심 지역의 고가 주택 한 채로 집중되면서 해당 지역 집값은 오히려 더 오를 수 있다는 것이다.

갭투자와 지방 원격 투자 수요 위축이 예상되는 반면 핵심 입지 고가 아파트는 되레 수혜를 받을 수 있다는 역설적 전망도 나온다.

강정규 동아대 부동산대학원장은 "고가 주택을 보유할 만큼 경제력을 가진 사람이 그에 맞는 높은 세 부담을 지는 것은 선진국 사례를 봐도 방향성이 맞다"고 말했다. 그러나 그는 "선진국에서 보유세를 높이면서 거래세를 낮춘 데는 그 나름의 정책적 배경이 있다"며 세목 간 균형을 강조했다.

이어 강 원장은 "정책 목표를 위해 선진국 모델을 선택적으로 차용하는 것은 온당하지 않다"며 "보유세를 높이려면 거래세를 낮추는 방향으로 전체적인 정책 균형을 함께 맞춰야 한다. 그렇지 않으면 또 다른 부동산 정책 실패를 부르게 될 것"이라고 했다.

그러면서 그는 "실수요자를 보호하면서 투기 수요에는 명확한 비용을 부과하는 정교한 설계가 이뤄진다면 부동산 시장의 구조적 체질 개선으로 이어질 수 있다"고 말했다.

정부는 이달 말 부동산 세제 개편을 포함한 세법 개정안의 기본 방향을 공개할 예정이다. 세법 개정안은 통상 7월 말에 발표되며 정기국회에서 논의를 거쳐 이르면 연말 처리된다.

지난달 양도소득세 중과 시행을 앞두고 일부 급매물이 팔리며 수도권 아파트의 신고가 거래 비중이 10% 미만으로 감소한 것으로 나타난 가운데 8일 서울 강남구 한 부동산중개업소에 붙은 매물 정보. 직방이 국토교통부 매매 실거래가 자료를 분석한 결과 지난달에 계약된 수도권 아파트의 신고가 거래 비중은 9.7%로 올해 들어 가장 낮은 수준을 기록했다고 8일 밝혔다. 연합뉴스