부동산 시장 회복 언제쯤?

미분양 물량 정리되는 올겨울이 고비

정부가 지방 미분양 해소를 위한 대책안을 발표하면서 침체된 시장 회복 시기에 대한 관심이 높아지고 있다.

지난 2006년 하반기부터 내리막 길을 걷기 시작한 대구 아파트 시장은 2년간 거래량이나 가격 모두 약세를 보이고 있으며 올들어 타 지방 대도시의 회복세에도 불구 '나홀로 침체'에서 쉽사리 벗어나지 못하는 실정이다.

특히 내집 마련을 준비중인 실수요자나 매도자 모두 불안한 시장에서 혼란을 겪고 있다.

부동산 전문가들은 "대구 아파트 시장은 과잉 공급과 분양가 고공행진으로 기초 체력이 약해진데다 수도권 잣대에 맞춘 정부의 각종 규제까지 더해지면서 체감 지수가 IMF 때와 비슷한 상황"이라며 "그러나 정부가 규제에서 활성화 대책으로 돌아섰고 공급량도 큰폭으로 줄고 있어 시장 환경적 측면에서는 저점에서 벗어날 수 있는 분위기가 형성되고 있다"고 밝혔다.

◆시장 회복 시기는

대다수 부동산 전문가들은 시장 회복 시기에 대해 일단 '올 겨울'을 꼽고 있다.

부동산 114 이진우 대구 지사장은 "올해에만 3만가구를 넘는 입주 물량이 현재 시장의 최대 악재로 작용하고 있다"며 "미분양 아파트도 문제지만 준공 후 미입주 아파트가 어느 정도 시장에서 사라져야 정상 가격을 회복할 수 있을 것"이라고 밝혔다.

정부가 미분양 아파트 구입에 따른 각종 혜택안을 제시했지만 분양 가격보다 낮은 마이너스 매물이 시장에 돌고 있는 실정에서 정부 처방책이 별효과가 없다는 설명.

또 올들어 신규 분양 물량이 감소하고 있어 공급량 감소에 따른 시장 체질 개선도 기대되고 있다.

분양대행사 리코 DNC 전형길 대표는 "공급량이 감소하면 자연스럽게 매수세가 강하게 작용하게 된다"며 "입주 물량이 정리되고 신규 분양이 없는 현 추세가 지속된다면 선호도가 높은 특정 지역을 중심으로 다시 가격 회복세가 나타날 수 있을 것으로 전망하고 있다"고 밝혔다.

특히 정부가 추가적인 미분양 대책안을 제시할 경우 시장 회복세는 가속도가 붙을 수 있을 것으로 보는 전문가들도 많다.

SD건설 금용필 이사는 "중소형 아파트 구입에 따른 취득·등록세 면제나 기존 1가구 2주택자에 대한 양도세 혜택 등 지방 부동산 시장을 살리기 위한 추가 대책안이 나온다면 시장 거래량이 증가하고 가격 회복으로 이어질 수 있을 것"이라며 "문제는 추가 대책안 발표 시기"라고 말했다.

하지만 전문가들은 부동산 시장이 회복돼도 주택 보급률이 100%에 근접했고 분양 가격이 상대적으로 높아져 있어 몇년 전 같은 가격 상승은 기대하기 힘들 것이라고 입을 모으고 있다.

◆실수요자 내집 마련 시기는

'무릎에서 사서 어깨에서 팔아라'는 증시 격언이 부동산 시장에서도 유효하다.

내집 마련이나 큰 규모 아파트로 갈아타려는 실수요자라면 현재 시장이 가장 적절한 매수 타이밍이 될 수 있다고 조언하고 있는 것. 일단 매물이 넘쳐나는데다 내년 이후에는 입주 물량이나 공급량 모두 올해 절반 수준 이하로 떨어질 것으로 예상되기 때문이다.

분양 대행사 장백의 박영곤 대표는 "현재 아파트 시장은 소매라기 보다는 원가 이하에 판매되는 도매시장과 비교 할 수 있다"며 "선호도가 높은 미분양부터 빨리 소진되는만큼 실수요자라면 가격이 바닥권을 형성하고 있는 현재 시장이 가장 매력적"이라고 밝혔다.

특히 정부가 미분양 아파트에 대한 취득·등록세 감면과 대출 규제 완화책까지 발표한 만큼 적절한 매물이 있다면 정부 혜택까지 볼 수 있다.

공급 과잉으로 아파트 가격은 저점이지만 향후에는 상승 요인이 만만치 않다.

올들어 유가 폭등으로 대다수 원자재 가격이 20~30% 이상 폭등한데다 재건축, 재개발 지역을 빼고는 대구 도심에서 신규로 아파트를 공급할 택지가 거의 사라진 탓이다.

화성산업 권진혁 영업부장은 "올 가을 이후 부동산 시장은 선호도가 높은 지역과 기타 지역 사이에 뚜렷한 가격 차별화가 나타날 것으로 보고 있다"며 "수성구나 북구 일부 지역 등은 현재도 중소형 공급이 부족한데다 지난해 이후에는 중대형 분양도 없어 주거 선호도가 높은 지역은 가격 회복세가 빠르게 나타날 것"이라고 전망했다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr