[부동산 돋보기] 고령화시대와 인구 감소

베이비붐 세대의 은퇴와 함께 2018년이 되면 대구의 65세 이상 인구는 14%를 넘어선다. 경북도 20%에 달해 고령사회로 진입한다는 통계가 나왔다. 여기에 최근 결혼 기피 풍조와 저출산 영향으로 1, 2인 가구 증가와 인구 감소에 따라 부동산시장 구조도 많은 변화가 예상된다.

주택을 구입하려는 투자자 입장에서 보면 '지금 집을 사야 하나?', '전세를 구해야 하나?' 등 많은 고민을 하게 된다. 과연 고령화와 인구 감소 사회로 접어들면 앞으로 집값이 떨어질까?

결론부터 말하자면 단순히 인구 감소와 고령화만을 근거로 주택 가격이 하락할 것으로 예측하는 것은 매우 위험하다고 본다. 물론 절대적인 주택 수요 감소는 주택 가격의 하락을 가져올 수 있지만, 주택 가격 결정과 영향을 미치는 여러 변수 중 소득 수준과 가구 수 증가 등 주택 가격 상승 요인도 있기 때문이다.

인구 감소는 다른 경제 변수에 비해 느리게 진행되고 결혼 기피, 이혼, 고령화 등으로 1, 2인 가구가 늘어나 가구 수는 계속해서 증가함에 따라 가구의 분화현상도 늘어나고 있다. 에코세대의 시장 진입에 이어 기존 노후주택의 내구연한 도래로 인한 교체 수요까지 발생하고 있다.

일부 전문가들은 과거 일본의 예를 들며 집값 하락을 우려하지만, 우리나라는 소형 주택 비중이 높은 일본에 비해서도 주거 면적이 좁기 때문에 단순히 인구 감소만으로 집값이 떨어질 것으로 예측하는 것은 기우일 것이다. 고령화 쇼크를 너무 민감하게 받아들일 필요는 없다.

주택 수요와 가격의 움직임은 소득 수준, 금리 변화, 수요와 공급, 물가 등 경제적인 상황과 분양 가격, 전세 가격의 움직임, 정부의 정책 변화나 심리 등 예측할 수 없는 다양한 요인들에 의해 영향을 받는다. 다만, 가구 수 증가에 따른 주택 수요 패턴의 변화로 장기적으로 주택의 다운사이징이 대세가 되면서 한편으로는 종전의 아파트와 단독주택 중심의 주거 형태에서 벗어나 다양한 규모와 형태의 주택이 공존하는 양적 성장이 이뤄질 가능성이 높다는 전망이 나온다.

고령층으로 갈수록 주택 소유 욕구가 강해짐에 따라 임대보다는 소유 비중이 높아진다. 인구 감소와 고령화 현상만으로는 당분간 집값이 떨어진다고 예상하기 힘든 이유다.