쌓이는 미분양, 커지는 할인분양 갈등…계약자 지킬 해법은?

할인분양 갈등 대구 수성구 후분양 단지 2곳 희비
두 사건 모두 담당한 배기하 변호사 인터뷰
분양 계약에서도 건설사 책임 강화 필요

대구 시내 한 도로변에 불법 광고 현수막이 걸려 있다. 현수막을 설치한 건설사들은 대구 지역 미분양 아파트 해소를 위해 분양조건 변경 등의 파격적인 혜택을 내세우며 물량 처분에 열을 올리고 있다. 매일신문DB

배기하 변호사

대규모 아파트 미분양 사태로 촉발된 할인분양 갈등이 장기화되고 있다. 소급적용 조항을 두고 사업 주체와 계약자들이 분쟁을 빚으며 소송전까지 이어지자 일부 단지는 분양 대금을 반환한다는 합의서에 서명하며 원만하게 합의했지만 또다른 단지는 여전히 합의점을 찾지 못한 채 표류하고 있다. 두 사건을 모두 맡고 있는 배기하 변호사를 만나 법적인 쟁점과 해법에 관해 들어봤다.

-최근 할인분양으로 갈등을 빚던 수성구 후분양 단지가 분양 대금 반환에 합의했다. 가압류 처분 등이 해법의 실마리가 됐다.

▶부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 연장하지 못한 빌리브헤리티지가 공매로 넘어갈 때쯤 입주민의 의뢰로 소송에 대해 검토했다. 이 과정에서 당초 입주민들의 요구로 기재되었던 계약조건이 변경되면 동일하게 소급적용한다는 특약 조건을 확인했다. 건설사나 신탁사, 시행사 상대로 소송이 가능한지 검토한 결과 건설사는 법리적으로 어렵고 신탁사, 시행사 상대로 소송에 나섰다.

당시 소송은 시간이 너무 오래 걸리기 때문에 가압류가 법적으로 할 수 있는 가장 효과적이고 즉각적인 행동이라고 판단했다. 그동안 신탁 재산인 미분양 아파트에 대한 가압류가 인용된 경우는 없었다. 신탁 재산에 대해선 강제 집행이 불가능하다는 것이 법조계의 공통된 시각이었다. 저는 된다고 판단했고 다행히 인용으로 결론이 났다. 가압류는 추후 승소 가능성을 의미하기도 한다.

할인분양을 둘러싸고 갈등을 빚던 대구 수성구 신매동 시지라온프라이빗 정문에 '원만한 합의 완료'라는 현수막이 붙어 있다. 입주자 비상대책위원회 제공

-과거에도 할인분양과 관련된 소송이 많았지만 결과는 좋지 않았다. 그때와는 무엇이 달랐나?

▶2008년 금융위기 이후 대구 부동산 시장에 대규모 미분양 사태가 있었다. 당시에도 대구에서 할인분양과 관련된 손해배상 소송이 꽤 있었지만 인정되는 경우는 없었다. 그때는 계약자들도 추가 할인을 예상하지 못했고 소급적용 등 특약을 넣을 생각조차 못했기 때문에 법적으로 대응할 근거가 전혀 없었다.

지난해와 올해는 과거에 추가 할인분양 사태를 겪은 계약자들이 소급적용이라는 특약 조항을 넣으면서 법적 대응이 가능해졌다. 하지만 이번에 새롭게 나타난 문제가 있다. 바로 변제 능력이다. 미분양으로 인해 시행사가 변제 자력이 부족해지면서 승소해도 돈을 즉시 돌려받기 어려울 수 있는 현실적인 문제가 생겼다.

분양 자금을 관리하는 신탁사도 책임에 있어선 제한적이다. 신탁사는 일정한 수수료를 받고 자금 관리와 집행을 맡고 있을 뿐 실질적인 수익은 시행사가 가져가는 구조다. 소송을 해도 신탁사는 신탁재산 범위 내에서만 책임이 있을 수 있다.

지난달 9일 대구 수성구 빌리브 헤리티지 아파트 입주민들이 출입로에 현수막과 철조망을 이용해 바리케이드를 만들어 공매 계약자의 입주를 막고 있다. 매일신문DB

-실질적으로 계약자들을 지킬 방안은 무엇인가?

▶해법은 건설사가 쥐고 있다. 만약 건설사와 연대해서 할인 분양에 대해 책임진다는 특약 조항을 넣었다면 법적으로 쉽게 해결될 수 있었다. 분양계약서(아파트 공급 계약서)에서 건설사는 분양계약에 관한 한 직접적인 당사자가 아닌 것으로 나온다. 하지만 분양 계약에서 건설사는 단순히 공사만 참여하는 것이 아니라 자금 확보, 브랜드 제공 등 실질적인 참여 주체라고 볼 수 있다. 분양 업무에도 일정 부분 관여하기 때문에 분양 이익의 실질적 공유 주체라고도 할 수 있다.

건설사의 책임을 강화할 경우 건설사가 가진 전국 각지에 있는 모든 재산에 대해 강제집행 권한이 생긴다. 계약자에게 손해가 발생했을 때 소송에서 이기면 서울에 있는 본사 건물도 경매로 넘길 수 있을 정도로 책임 범위의 제한이 없다. 계약 당시 미분양 상태라면 건설사가 향후 할인분양에 대한 책임을 지는 특약에 동의할 가능성이 현실적으로 아주 높다.

대부분의 분양계약서는 일정한 형식으로 미리 쓰여 있는 것도 문제다. 분양계약자가 시행사를 상태로 특약을 넣어달라고 요구하기 힘든 구조다. 이런 부분도 개선이 필요하다.

지난 2011년 11월 대구 수성구 중대형 단지들의 할인분양 소식을 전한 매일신문 보도. 매일신문DB