10.15 부동산대책, 아파트만 콕 집어 규제…오피스텔·상가는 '제외'

오피스텔이나 상가 담보 대출은 기존 담보인정비율과 동일한 70% 적용

경기도 수원시 영통구 일대 아파트 단지 모습. 연합뉴스

정부가 발표한 '10.15 주택시장 안정화 대책'은 아파트를 정조준한 '핀셋 규제'로 요약된다. 오피스텔이나 상가 등 비주택은 이번 규제의 핵심인 토지거래허가구역 지정과 대출 규제 강화에서 제외된 것으로 나타났다.

17일 금융위원회의 '10.15 주택시장 안정화 대책 관련 FAQ'에 따르면 이번 '10.15 대책'의 가장 큰 특징 중 하나는 토지거래허가구역 지정을 아파트와 일부 연립·다세대 주택에 한정했다는 점이다. 이로 인해 업무시설인 오피스텔이나 상가 등 비주택 건물은 허가 대상에서 제외됐다.

대출 규제에서도 비주택은 적용을 받지 않는다. 새로 지정된 토지거래허가구역은 주택만을 대상으로 효력이 발생하므로, 이 지역 내 오피스텔이나 상가를 담보로 대출을 받을 경우 담보인정비율(LTV)은 기존과 동일한 70%가 적용된다. 기존에 비주택을 포함해 지정된 토지거래허가구역에서 LTV가 70%에서 40%로 축소된 것과는 다른 행보다.

투기과열지구로 지정된 지역 내 모든 재건축 사업에서 조합원 지위 양도가 막히는 것은 아니다. 원칙적으로 조합설립인가 이후부터 소유권 이전등기 이전까지는 조합원 지위를 양도받을 수 없지만, 실수요자를 위한 예외 조항이 유지된다.

1세대 1주택자가 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 매물은 조합원 지위 양도가 가능하다. 또한 질병, 직장 이전 등 불가피한 사유로 세대원 전원이 이주하거나, 사업이 장기간 지연되는 경우 등에도 예외적으로 지위를 넘길 수 있다.

규제지역으로 신규 지정된 곳이라도 서민·실수요자의 내 집 마련을 위한 대출 규제는 다소 완화된 기준이 적용된다. 일반 차주의 경우 LTV가 기존 70%에서 40%로 줄어드는 반면, 서민·실수요자는 조정대상지역에서 LTV 50%를 적용받는다.

특히 금융권 생애최초 대출 구매자는 LTV 60%까지 대출을 받을 수 있다. 서민·실수요자로 인정받기 위해서는 부부 합산 연 소득 9천만원 이하, 주택 가격 8억원 이하, 무주택 세대주 등의 요건을 모두 충족해야 한다.

전세대출 관련 규제는 한층 강화됐다. 전세대출을 보유한 상태에서 투기과열지구 내에 있는 시가 3억원 초과 아파트(분양권·입주권 포함)를 취득할 경우, 전세대출은 회수된다.

아파트를 직접 매입한 경우, 소유권 이전 등기가 완료되는 날 대출금을 갚아야 한다. 분양권이나 입주권의 경우, 아파트 완공 후 소유권 이전 등기를 마치거나 잔금 대출을 실행하는 날 대출이 회수된다.

다만, 구입한 아파트에 기존 세입자의 임대차 계약 기간이 남아있다면, 해당 기간까지는 전세대출 회수가 유예된다. 또 직장 이전이나 자녀 교육 등 실수요가 인정될 경우 예외가 적용되기도 한다.