기획특집-공영택지 투자 어느곳이 좋을까

아파트가 부동산 시장을 주도하면서 토지공사, 도시개발공사 등의 공영택지에 대한 관심이 높아지고 있다. 아파트 값 상승이 주택가격 상승을 부르고 상가 및 주택을 신축할 수 있는 공영택지도 오르는 양상을 띨 것이라는 분석에 따른 것.

지난 94년 토지공사에서 입찰 또는 수의계약 방식으로 분양했던 계명대 성서캠퍼스 주변 상가는 당시 평당 200만~300만원이었으나 97년 700만~800만원까지 땅값이 뛰었다. 외환위기로 내리긴 했으나 위치에 따라 현재 500만원 이상의 가격을 형성하고 있다.

그러나 모든 공영택지가 오르는 것은 아니다. 95년 모 공사에서 분양했던 수성구 시지지역의 일부 주택지는 4년전 분양가에도 미치지 못한 채 거래가 이뤄지지 않는 경우도 있다.

위치나 지역에 따라 가격차가 분명하며 택지를 선택할 때 주변 아파트, 유동인구, 상권 등을 종합적으로 고려해야 한다. 특히 상가나 공영택지 입찰에 참가할 때 분위기를 타 예정가보다 높은 값의 낙찰가를 써내는 것은 피해야 한다.

'미래'를 내다볼 줄 아는 안목이 있어야 투자성공을 보장한다.

1만9천가구 입주 예정

◈칠곡3지구

비전문 투자자들은 대단지 주변에 정부 투자기관이 분양하는 공영택지에 눈을 돌리는 것이 유리하다. 안전하기 때문이다.

칠곡3지구는 현재 개발 중인 신설 지구로 1만9천가구가 들어설 예정이다. 아직까지 개발이 완료되지 않아 아파트, 토지, 상가 등의 거래가 활발하지 않지만 향후 3~5년을 내다보고 투자하면 성공할 가능성이 높다.

외환위기 이후 공영택지에 대한 경쟁입찰제도가 사실상 사라지고 수의계약으로 살 수 있는 상업 및 주거용 택지가 적지 않다. 가격도 단독택지의 경우 평당 174만여원, 근린생활시설 평당 202만여원, 상업용지 253만원 등으로 나타나고 있다. 토지공사 경북지사는 현재 160여 필지를 보유하고 있으며 3년 분할 납부, 일시불 할인 혜택 등을 주고 있다.

4만6천평 신시가지 발돋움

◈경산사동지구

경산 사동지구는 경산시청에서 자인 방면으로 2km지점에 조성되는 4만6천평 규모의 신시가지다. 영남대, 대구미래대 등을 배후에 끼고 있으며 지구 조성이 끝나면 상주인구가 3만5천명에 이를 것으로 예상된다. 평당 평균가격은 단독주택지 109만원, 근린생활시설 180만원, 상업용지 206만원 등이다. 토지공사는 180여필지를 갖고 있으며 3년동안 분할 납부 혜택을 주고 있다.

도개공, 내달 645필지 분양

◈동서변지구

대구시 북구 동변동, 서변동 일대 28만여평을 대구도시개발공사가 택지개발하는 곳이다. 95년 9월 사업이 시작돼 2000년 12월 개발을 마칠 예정이다. 10여개 대형건설업체들이 7천300여가구의 아파트를 신축한다.

도시개발공사가 단독주택지, 근린생활시설, 상업용지 등 645필지를 오는 7월 중 분양할 계획이다. 금호강을 건넌다는 단점이 있지만 2만8천여명이 거주할 것으로 보여 개발 잠재력이 높을 것으로 전망된다. 동서변지구 공영택지에 관심을 두는 투자자는 도시개발공사를 직접 방문해 상가 및 교육시설 등의 위치를 정확하게 파악한 뒤 입찰에 참가하는 것이 좋다. 무리한 투자보다 위치나 교통을 잘 살펴 발전 여력이 풍부한 토지를 선택하는 것이 바람직하다.

일부 택지 수의계약 가능

◈기타

토지공사는 임당지구, 성서지구, 칠곡지구에 일부 공영토지를 보유하고 있다. 이런 토지는 수의계약이 가능하지만 투자자의 사전 검토가 필요하다. 도시개발공사도 장기지구 단독주택지 105필지, 근린생활시설 7필지, 용산지구 단독주택지 16필지, 시지지구 14필지 등이 남아있다. 문의 토지공사 경북지사 (053)429-7784, 대구도시개발공사 (053)350-0326~9.

〈全桂完기자〉

---택지투자 성공 사례

김정도씨(대구시 동구 신천동)는 98년 6월 달서구 성서지구 단독택지 59평을 한국토지공사에 3년 분할납부조건으로 수의계약했다.

계약금과 4회차에 해당하는 중도금 3천600만원을 납부한 상태에서 잔금 5천400만원이 있었지만 보증보험회사 담보 권한을 인정받아 토지공사로부터 토지사용승인을 받았다. 같은 해 10월 김씨는 평당 140만원을 들여 3층 주상 겸용 주택을 신축했다. 연건평 102평에 1억4천300만원을 들였다.

신규 택지개발 지구에 해당돼 김씨는 1층을 금은방, 2층을 피아노학원, 3층을 주택으로 임대했다. 김씨는 전세금으로 총 1억5천만원을 받아 토지대금 잔금 5천400만원을 완납하고 나머지는 건축비로 충당했다. 건물 준공 3개월만에 전세금을 포함해 3억5천만원에 제3자 매각했다. 결국 김씨는 공영택지 매입 1년만에 9천900만원의 차익을 남겼다.

김씨의 투자성공 요인은 IMF 상황에서 공영택지를 분양하는 정부투자기관의 수의계약 매입, 대금분할납부, 즉시 건축, 토지사용 승낙 등의 혜택을 충분히 활용했기 때문이다. 또 분양 및 매각이 불투명한 상태에서 자금압박을 감수한 점도 성공의 조건이었다고 할 수 있다.

〈全桂完기자〉

---전문가 추천 그린벨트 투자 요령

부동산 경기 회복과 개발제한구역(그린벨트) 조정에 대한 기대감이 확산되면서 토지시장이 꿈틀대고 있다. 또 보통 땅값은 집값보다 6개월~1년 정도 늦게 움직이므로 상반기 집값 회복세에 이어 이르면 올 하반기부터 땅값도 상승국면에 접어들 것으로 보인다.

그린벨트는 대부분 도시를 둘러사고 있는 것이 대부분이기 때문에 그린벨트에서 해제되는 토지는 도시기본계획과 도시계획변경이 어떻게 되느냐에 따라 대도시의 택지공급에 영향을 미친다. 뿐만 아니라 그만큼 토지의 이용가치가 높아져 땅값이 30~50% 이상 오를 가능성이 있으며 경우에 따라 2, 3배 이상도 상승할 수 있다고 판단된다.

◆추천지역대구시 경우 자연부락이 밀집되어 있는 동구의 도동, 평광동 일대를 꼽을 수 있으며 대규모 아파트 단지 인접지역인 수성구 내환동, 삼덕동, 욱수동 일대도 유망하다.

대구 인근은 칠곡 동명, 경산 하양지역 등을 추천하고 싶다. 이들 지역은 일단 해제될 가능성이 높지만 해제가 되지 않더라도 취락지구로 지정될 가능성이 높은 지역이기 때문이다. 취락지구로 선정되면 그린벨트 지역내 거주민은 주택 신축도 가능하다.

◆유의사항그린벨트가 해제될 경우 상당한 투자수익을 올릴 수 있으나 그만큼 위험한 함정도 있다는 것을 명심해야 한다. 먼저 단기 투자수익을 기대하고 투자해서는 안된다. 향후 정부의 방침에 따라 변수가 많기 때문이다. 또 최근 거래가 이뤄진 토지는 작년 그린벨트 해제 발표 후 차익이 반영돼 있기 때문에 이득이 별로 없을 수도 있다.

이밖에 도로변이라도 수목이 울창하거나 경지정리가 된 농지의 경우 해제될 가능성이 희박하다고 봐야 한다.

〈이호경·대구·경북부동산분석학회 사무국장·(주)대영레데코 대표〉