알고 보면 괜찮은 부동산 재테크

내년부터 집을 2채 가진 사람이 임대사업자로 등록하면 양도소득세 면제를 비롯한 각종 세제혜택을 받을 수 있다. 부동산 업계와 건설업체들은 정부의 이번 조치로 부동산 시장이 어느정도 활성화될 것으로 내다보고 있다. 새로 시행될 임대사업의 내용과 방법을 살펴본다.

▨임대사업 대상

임대사업을 원하는 사람은 기본적으로 2채 이상 집을 소유해야 한다. 현재 집을 2채 갖고 있는 사람이 1채를 임대하고 다른 1채에 본인이 살고 있을 경우 주택 1채를 추가 구입하면 임대사업자가 될 수 있다. 2채 가진 사람이 신규로 구입하지 않으려면 자신이 전세를 얻고 소유하고 있는 2채를 임대해 임대사업자로 등록하면 된다.

3채 이상을 가졌으면 2채 이상을 임대용으로 정해 등록하면 된다. 여러 가구가 한 등기로 돼 있는 다가구주택도 등기를 나눌 경우 여러채로 임대사업을 할 수 있다.

임대사업을 위한 자격, 매입시기, 평형등에 대한 제한은 없다.

▨임대사업 혜택

주택을 새로 사 임대주택으로 등록할 때 전용면적 60㎡(18평) 이하인 주택은 내년 1월부터 취득.등록세가 면제된다. 또 종합토지세를 낼 때도 분리과세되고 재산세는 50%를 감면 받는다. 60~85㎡(18평 초과 25.7평 이하)의 경우는 구입시 취득세를 25% 감면 받을 수 있고 재산세 혜택은 없다. 40㎡ 이하 영구임대주택은 종토세, 재산세 모두 면제되고 영구임대주택이 아닌 경우는 60㎡이하 주택과 같다.

양도소득세는 95년 이후 구입해 5년간 임대한 뒤 되팔 경우 평수에 관계없이 100% 면제를 받는다. 그러나 95년 이전에 구입한 것은 5년 이상 임대시 50%, 10년 이상 임대시 100% 면제를 받는다.

이와 함께 전평형 임대주택의 보증금, 전세금 등에 은행 정기 이자율을 곱한 간주임대료는 소득세 과세대상인 소득금액에 산입되지 않는다.

▨임대사업 절차

2가구 이상 주택을 소유한 사람이 시.군.구청 주택과에 등기부등본, 매매계약서 등을 갖춰 임대사업자로 등록한다. 신규로 집을 구입한 사람은 잔금을 치르기 전 등록해야 취득.등록세에 대한 혜택을 볼 수 있다. 임대 개시 3개월 이내에 세무서에 사업자로 등록한 뒤 임차인을 정해 사업을 시작하면 된다. 임대 계약 10일 전 임대조건을 신고하고 조건변경도 변경 10일 전 신고해야 하는 의무가 있다. 5년 또는 10년이 지나 임대주택을 매각할 때는 다시 세무서를 찾아 임대사업자 등록증, 계약서 사본, 등기부등본, 임차인 주민등록등본을 내고 양도세 감면 신청을 해야 한다.

▨효과적인 임대사업

전문가들은 세제 혜택을 많이 받을 수 있는 전용면적 18평 이하의 주택 중 역세권을 끼고 있는 주택을 권하고 있다. 전세 수요가 풍부하기 때문이다.

매매가격이 높더라도 교통과 편의시설이 잘 갖춰진 곳을 선택하는 것이 중요하다. 이런 지역은 가격 상승의 여력이 있고 급할 때 제 값 받고 손쉽게 처분할 수 있다.또 미분양 물량 소진을 위해 건설회사들이 저리대출 조건을 제시하는 아파트를 눈여겨볼 필요가 있다. 도보로 10분 거리에 지하철이 있는 대구지역 미분양 아파트라면 시장성이 충분한 것으로 분석되고 있다.

임대사업을 시작하려는 사람은 전세보다 월세를 선택하는 것이 좋다. 시중 금리가 연리 10% 안팎으로 안정된 반면 월세 금리는 통상 연리 20%를 웃돌기 때문에 수익성을 보장 받을 수 있다.

全桂完기자