APT 기준가 인상 양도세 전략

국세청이 3일 공동주택에 대한 기준시가를 인상 고시함에 따라 주택매매시 양도세 부담도 증가할 전망이다. 국세청은 주택 보유기간 및 양도차액에 따라 적용되는 양도세율이 다르므로 이를 잘 이해할 필요가 있다고 조언하고 있다. 유형별 기준시가 인상에 따른 양도세 절세전략을 살펴본다.

◆1가구 1주택자 = 양도세가 모든 주택소유자에게 부과되는 것은 아니다.

1가구 1주택 소유자는 현재 살고 있는 주택에서 3년 이상 거주했을 경우 양도세가면제된다. 3년 미만 주택 보유자가 주택을 매매했을 경우에는 양도세를 내야 한다.

현행 세법은 양도시 기준시가에서 취득시 기준시가를 뺀 차액을 과표로 삼고 있으며 이 차액의 크기에 따라 9~ 36%의 세율을 적용하고 있다.

1년 이상 3년 미만 보유한 주택을 양도했을 경우 양도세는 과표가 1천만원 이하면 과표×0.09, 4천만원 이하면(과표×0.18)-90만원(소득공제분), 8천만원 이하면 (과표×0.27)-450만원, 8천만원 초과면 (과표×0.36)-1천170만원으로 계산된다.

특히 1년 미만 보유한 주택을 양도하는 경우 차액에 관계없이 무조건 36%의 세율을 적용하되 기준시가가 아닌 실거래가를 기준으로 세금이 매겨지기 때문에 투자목적으로 집을 구입한 사람은 실거래가를 기준으로 매매시점을 잡아야 한다.

◆1가구 2주택 이상 = 기존주택 소유자가 다른 집을 구입하는 과정에서 일시적으로 2주택이 됐을 경우와 그렇지 않은 경우로 나뉜다.

일시적 2주택자의 경우, 종전 규정으로는 2년 내에 먼저 살던 주택을 매각하면 양도세를 면제받을 수 있었지만 지난달 30일부터 관련규정이 바뀌어 1년 내에 매각해야 한다. 하지만 이러한 면제혜택은 종전 주택에서 최소 3년 이상 살았을 경우에만 해당된다.

일시적 2주택자가 아닌 사람의 경우 주택 매매시 양도세 자체를 피할 방법이 없다. 양도차익이 적은 집부터 먼저 팔거나 실거래가 기준의 양도세를 비교해 매매하는 것이 양도세 절감에 유리하다.

◆실거래가 신고 = 양도세는 기준시가에 따라 과세하는 것이 원칙이지만 납세자가 증빙서류를 갖춰 실거래가 기준으로 양도세를 신고할 수도 있다.

이에따라 실거래가보다 기준시가가 크게 오른 경우에는 실거래가 신고가 나을수도 있다. 이를 위해 자신이 보유한 주택의 기준시가가 실제 시세를 얼마나 반영하고 있는지를 반드시 점검할 필요가 있다. 예년의 경우 국세청은 평형에 따라 실제시세의 70-90% 수준에서 기준시가를 산출해 왔다.