재개발투자 이렇게-무턱대고 덤비면 자금회수 애먹어

요즘 슬럼가의 재개발이 러시를 이루면서 재개발 대상지 투자에 대한 관심이 높아지고 있다.

재개발지 지분은 대개 10~20평형대의 소규모로 수천만원~1억원선으로 투자할 수 있기 때문에 소액투자자들이 선호한다.

하지만 싼 맛에 무턱대고 덤벼들면 장기간 자금이 묶일 수 있으므로 주의할 필요가 있다.

조합원 지분 매입 때는 우선 사업단계를 확인해야 한다.

크게 구역지정→조합인가→사업승인 과정으로 볼때 고위험 고수익인 만큼 구역지정 전에 매입하면 수익률을 높일 수 있다.

하지만 구역지정 전에 매입한 뒤 구역지정 신청이 반려되거나 주거환경개선지구로 지정되면 자금 회수에 애를 먹는다는 것도 잊어서는 안된다.

사업추진 속도도 고려해야 한다.

주민동의나 시공사선정 과정에서 잡음이 있는 곳은 피하는 것이 좋다.

수익률 계산 기준이 되는 비례율(총사업이익〈분양수입-사업비용〉을 종전자산〈건물과 토지〉총액으로 나눈 수치)도 확인해야 한다.

비례율 100%는 재개발 후 종전자산가치와 같은 사업이익이 생긴다는 뜻이다.

재개발 지분에 비례율을 곱하면 조합원 권리가액이 나온다.

조합원 분양가격에서 권리가액을 뺀 금액이 조합원 부담금이다.

따라서 비례율이 높으면 권리가액도 많아져 부담금이 줄어드는 셈이다.

또 지분이 쪼개지는 지역은 피하는 게 좋다.

세입자가 지나치게 많으면 임대아파트 비중이 높아지기 때문에 분양수익은 다소 감소한다.

다세대주택이 난립하면 좁은 땅덩어리에 다수 지주가 분할등기하게 돼 개발이익이 그만큼 줄어들 수밖에 없다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com