[부동산 이야기]임차인의 대항력

계약·인도·전입 3가지 요건 필요…확정일자와는 다른 법률적 행위

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면 '임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다'. 제3항에는 '임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'라고 규정돼 있다.

'제3자에 대하여 효력이 생긴다'라고 함은, 가령 전입신고와 이사를 한 후일에 근저당 및 가압류 등 물권이 설정되고 경매, 공매, 매매 등의 절차가 진행되어도 임차인은 바뀐 소유자(양수인)에 대항하여 자신의 계약기간 동안 임대차관계를 유지할 것을 주장할 수 있고, 계약기간이 종료된 후에도 자신의 전세금(또는 임차보증금) 전액을 반환 받을 때까지 그 주택을 점유·사용할 수 있는 권리를 말하고 이를 대항력 있는 임차인이라 한다.

임차인은 전세금이나 임차보증금을 지급하고 임대차계약서를 작성한 후에 전입신고 및 이사를 하는데 이는 주택을 인도(引渡)받는다고 한다. 그러나 임차인 중에는 계약 및 인도 후에도 전입신고를 미루고 확정일자부터 먼저 받는 경우도 있는데 확정일자는 단지 법원으로부터 배당을 받을 수 있는 권리일 뿐 대항력과는 아무런 관련이 없다.

임차인의 대항력 발생 시점은 계약과 전입신고 및 인도의 3가지 요건을 모두 갖춘 다음날 0시 이후이기 때문이다. 만약 확정일자를 먼저 받았는데 이사 및 전입신고를 늦게 해 그 사이 또는 이사 당일에 저당권이나 가압류 등 물권이 먼저 설정되면 임차인은 대항력을 갖지 못하게 돼 저당권에 우선해 자신의 임대보증금(또는 전세금)을 배당 받을 수 없다.

2002년 11월 1일부터 시행된 상가건물임대차보호법 제3조도 '임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다'고 규정해 주택임대차보호법과 유사하다.

반면 자신의 전세보증금을 안전하게 지키기 위한 방법으로 전세권을 설정하는 임차인도 있는데 건물에 대한 전세권등기만으로는 안전을 담보하지 못한다.

미국과 유럽 등 대부분 국가들은 건물을 토지의 구성부분으로 보아 한 건의 부동산으로 취급하고 거래하는 반면 우리나라 민법에서는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 정의했으므로, 매매행위나 담보권 및 전세권 설정행위도 별개로 하고 그 권리도 각각 다르게 판단해야 하기 때문이다.

이를 제대로 모르는 임차인은 건물의 등기부상에 저당권이나 (가)압류 등 아무런 제한물권이 설정돼 있지 않아 이를 믿은 나머지 건물에 대해서만 전세권을 설정하고 확정일자를 받는데, 만약 이 부동산이 경매로 팔리게 되면 매각대금 중 토지분에 대하여서는 배당을 받을 수 없어 전세권등기를 하는 경우에는 반드시 토지와 건물 전부에 대한 등기를 해야 한다.

그러나 전입신고의 효력은 토지에도 미치기 때문에 토지와 건물 전부에 대한 전세권설정을 하지 않을 바에는 비용 없고 간편한 전입신고가 한결 편한 방법일 것이다.

다만 아파트 등 집합건물은 대지권에 의하여 토지가 건물과 함께 거래되므로 전세권등기만으로도 비교적 안전할 수 있다.

하갑용(리빙경매 대표)