[왕비의 성공투자 다이어리] (20)치솟는 토지보상비

우리나라 아파트 가격의 20~30%에 불과하던 택지비 비중이 지금은 대부분 전체 아파트 가격의 절반을 웃돌고 있다.

그 예로 토지보상비는 1973년도 경부고속도로 1km 건설에 1억원이 소요됐다면 현재(2009년 기준)는 고속도로 1km 건설에 244억원이 든다. 전체 공사비의 85% 이상이 토지보상비로 지급되는 것이다.

이처럼 치솟는 토지보상비는 바로 집 값의 급등현상으로 이어졌다. 한 때 치솟는 토지보상으로 인해 고 분양가로 이어진 집 값 상승의 여파로 그동안 관망하던 실수요자들이 불안감 속에 추격매수에 나서면서 수도권 전역과 중소형 평형으로 확산됐다. 언론에서도 자고나면 수 천만원에서 수 억원씩 뛰는 아파트 값을 중계하듯 보도했다.

이처럼 주택의 가수요는 고 분양가 아파트들이 들어서는 토지의 보상비, 즉 택지비가 비싼 것이 요인이 됐다.

물론 토지 보상비의 급격한 증가도 있지만 도로와 전력 등 수 조원 규모의 간접자본 비용이 고스란히 분양가에 전가되는 현상과 저밀도 개발을 표방해 용적률을 낮추는 방향의 개발 역시 과거 아파트 값 상승의 주 요인이 되기도 했다. 그 예로 논란을 빚었던 은평뉴타운의 택지비 비중은 분양가의 57.2%였고, 고 분양가 논란을 일으켰던 판교신도시 44평형은 평당 분양가(1천857만원) 대비 토지비용이 70.2%에 달했다. 이를 보면 공공재 성격이 강한 아파트조차 철저히 시장 매커니즘에 따라 움직이고 투기심리는 실수요자를 압박하게 된다. 이렇듯 과도한 토지보상비가 아파트 분양가를 밀어올리는 구조적 문제로 이어지자 정부는 2006년 7월부터 택지공급 가격기준을 기존 감정평가액에서 토지조성 원가의 90~110%로 바꿨다. 사실 민간택지뿐 아니라 정부나 지방자치 단체가 공급한 공공택지에 지은 아파트 역시 고분양가 논란이 되풀이 되면서 주택시장은 철저히 시장 매커니즘으로만 움직인다는 인식은 투기심리를 부추겼다.

토지보상비를 보면, ▷2005년 약 17조원(김포 마승, 광명 역세권, 대전서남권 개발) ▷2006년 약 23조원(행정도시, 인천경제자유구역, 영종지구, 김포양촌, 남양주별내, 파주운정) ▷2007년 약 20조원(혁신도시 고양 삼승 수원 광교) ▷2008년 약 25조원(혁신도시 검단, 파주3, 동탄2, 평택, 송파, 양주신도시) ▷2009년 약 25조원(혁신도시 검단, 파주3, 동탄2, 평택, 송파, 양주신도시) 등이다. 여기에 우후죽순으로 생겨난 위성도시는 그나마 위태위태하게 남아있던 그린벨트 등 녹지를 모두 풀어 수도권 전역을 콘크리트로 뒤덮었다.

결국 치솟는 토지보상비는 세계에서 세 번째로 높은 인구밀도를 가진만큼, 집 지을 땅이 부족한 우리나라의 경우는 근본적 대책이 필요하다.

권선영 다음(Daum)카페 왕비재테크 대표