태영건설 워크아웃으로 드러난 부동산 PF 위험성…제도 개선 필요성 주목

이중대출 구조 등 한국 부동산 PF의 독특한 구조와 리스크
시행사 자본 요건 강화 및 선진 해외 사례 연구

서울 여의도 태영건설 본사 모습. 연합뉴스

태영건설의 '워크아웃'(기업재무구조개선) 사태를 계기로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도 개선이 뜨거운 감자로 떠오르고 있다. 금융당국과 금융권은 부동산 PF 사업자의 자기 책임을 높이는 방향으로 제도 개선이 필요하다고 강조한다.

30일 한국금융연구원의 우리나라 부동산 PF 구조의 문제점과 시사점에 따르면 부동산 개발에는 시행사, 시공사, 금융사가 참여하며 ▷토지 매입과 인허가 단계 ▷개발과 분양이 시작되는 시공 및 공사 단계 ▷준공 후 단계로 구분할 수 있다.

한국의 PF 구조가 해외와 다른 점은 크게 3가지다. 우선 브릿지론과 본 PF라는 이중대출구조와 시행사의 초기 자금 비중이 적다는 점이다. 부동산 시행사는 법인 3억원, 개인 6억원이라는 자본금 요건만 갖추면 설립할 수 있다. 시행사들은 전체 사업비의 10% 안팎에 불과한 자기자본으로 수조원대 부동산 개발에 나설 수 있다.

수분양자의 자금으로 사업비가 충당되는 점도 해외와 차이를 보인다. 미국, 캐나다, 영국, 호주 등에서도 선분양 방식의 부동산 개발이 존재하지만 수분양자의 자금을 사업비로 활용하진 않는다. 시공사의 신용에 대한 의존도가 높은 점도 특징이다. 브릿지론이나 본 PF 과정에서 시공사의 신용등급과 시공능력평가순위는 금융사가 대출을 결정하는 결정적인 요소다.

분양 수요가 넘쳐나는 호황기에는 이 같은 개발방식이 별다른 문제도 없었고 시행사, 시공사는 물론 금융권에도 막대한 수익을 가져다줬다. 그러나 최근 금리가 올라가고 부동산 경기가 얼어붙으면서 PF 부실이 건설업계뿐만 아니라 금융권까지 번지고 있다.

PF 위기감이 고조되자 정부도 시행사의 자본 요건을 강화하는 제도적 보완책을 마련할 것으로 보인다. 정부는 올해 초 경제정책방향을 발표하며 부동산 PF 시장 안정성을 높이기 위해 부동산 개발사업 추진 방식의 근본적인 개선을 추진하겠다고 밝혔다.

이를 위해 기획재정부는 국토교통부와 함께 한국개발연구원(KDI), 한국조세재정연구원, 국토연구원에 선진 해외 사례에 관한 연구용역을 맡겼다. 지난해 10월부터 시작한 연구용역은 올해 상반기 내에 마무리될 예정이다.

한국금융연구원 이보미 연구위원은 "부동산 PF 부실로 인한 부정적 영향을 줄이기 위해서는 상대적으로 양호한 사업장이나 기업까지 위험이 전이되지 않도록 적시에 유동성 등을 공급할 필요가 있다"며 "동시에 이러한 지원이 부동산 활황기에 무리한 확장을 하지 않고 위험 관리에 애쓴 기업에 상대적인 불이익으로 작용하지 않도록 시장 원리에 기반해야 한다"고 지적했다.

김병환 기획재정부 차관이 18일 서울 강남구 캠코양재타워에서 열린 '부동산PF 관련 간담회'에 참석해 발언하고 있다. 연합뉴스